Kiinteistön vanheneminen – mitä huomioidaan?

Kustannusarvomenetelmä tarkastelee kohteen rakentamiskuluja, jos siitä tuotettaisiin alkuperäisen kohteen kopio. Kyse on siitä, kuinka paljon maksaisi samankaltaisen rakennuksen rakentaminen nykypäivänä. Taustalla on ajatus, jonka mukaan ostaja ei maksa kohteesta enempää, kuin mitä samanlaisen rakennuttaminen itse tulisi maksamaan. Kun rakennukselle on laskettu jälleenhankintahinta, siihen lisätään tontille arvioitu nykyarvo, jonka jälkeen saadaan koko kiinteistön kustannusarvo nykypäivänä. Arvo koostuu siis jälleenhankintakustannuksesta lisättynä tontin arvolla. Usein kuitenkin arvioitava kiinteistö on vanhempi, jolloin sen kulumisesta ja vanhentumisesta lasketaan arvonalennus, jotta arvio on totuudenmukainen. Jotta alennus voidaan laskea, tarvitsee ymmärtää kiinteistön vanheneminen.

Kiinteistö voi kulua ja vanheta monella tavalla: fyysisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti/ulkoisesti. Fyysinen vanheneminen liittyy iän ja normaalin käytön tuomaan heikkenemiseen. Monet fyysisen vanhenemisen tuomat heikennykset ovat toki hoidettavissa normaalilla huollolla ja korjauksilla. Joskus kuitenkin kohteen vanhenemisen seurauksia ei voida kustannustehokkaasti korjata. Tällöin puhutaan kohteen tehokkaasta iästä – mikä on kohteen kuntoa ja käyttöarvoa kuvastava ikä. Taloudellinen ikä puolestaan kuvaa sitä kokonaisaikaa, jonka kohteen odotetaan tuottavan taloudellista hyötyä. Luonnollisesti taloudellinen ikä (käyttöaika) ei voi ylittää tehokasta, fyysistä ikää.

Toiminnallinen vanheneminen liittyy kohteen tehottomuudesta aiheutuvaan hyödyn menetykseen. Uudempi kohde voi olla tehokkaampi rakennusmateriaalien, teknologian, suunnittelun tai valmistustekniikkansa puolesta. Uudempi kohde voi myös olla edullisempi käyttää paremman suunnittelun tai kapasiteetin vuoksi tai käyttökustannukset koko rakennuksessa voivat olla edullisemmat. Voi myös käydä niin, että kohteessa käytetty teknologia on ajan myötä korvattu uudemmilla tavoilla, jolloin arvioitava kohde ei ole enää tarkoituksenmukaisin tuottamaan sitä palvelua, johon se oli alun perin suunniteltu. Toimitilamaailmassa esimerkiksi varastohallien korkeus on nykyvaatimuksiltaan korkeampi kuin vanhemmat hallit, jolloin vanhemmat ovat toiminnaltaan tehottomampia. Uutta, korkeaa hallia riittää pienempikin pinta-ala tuottamaan vanhan matalan hallin hyödyn.

Ulkoinen vanheneminen on kiinteistön ulkopuolisista taloudellisista tai sijaintiin liittyvistä tekijöistä johtuvaa hyödyn eli arvon alentumaa. Tällaisia tekijöitä ovat muun muassa tarjonnan ja kysynnän muutokset sekä sijainnin vetovoiman muutos. Sijainti voi heikentyä infrastruktuurin tai demografisten muutosten myötä. Esimerkiksi muuttotappiopaikkakunnilla sijainti voi heikentää ei pelkästään maan vaan myös rakennuksen arvoa. Samoin kysyntä voi heiketä, väliaikaisesti ja pysyvästi, esimerkiksi työvoiman tai raaka-aineiden saatavuuden muutosten takia. Toisin kuin toiminnallinen ja fyysinen vanheneminen, ulkoinen vanheneminen ei liity suoranaisesti kiinteistöön itsessään, minkä vuoksi arvon alenemista laskettaessa vähennetään ensin toiminnallinen ja fyysinen vanheneminen, minkä jälkeen arvosta vähennetään ulkoinen vanheneminen.