Kustannusarvomenetelmä tarkastelee rakentamiskuluja

Kustannusarvomenetelmä (kustannuslähestymistapa) on kolmesta arviointimenetelmästä harvinaisin. Kauppa-arvomenetelmä sopii hyvin asuntoihin ja kiinteistöihin ja tuottoarvomenetelmä sijoituskohteiden ja toimitilojen arviointiin. Kustannusarvomenetelmää käytetään erityisesti tilanteissa, joissa vertailukauppoja ei ole saatavilla tai kun kyseessä on erikoiskäyttöinen rakennus tai rakennus, joka ei tuota tuloa. Samoin esimerkiksi vakuutusarvioinnissa käytetään usein kustannusarvomenetelmää. Tällöin pyritään määrittämään, mitä tuhoutuneen rakennuksen korvaaminen uudella vastaavalla rakennuksella tulisi maksamaan.

Kustannuslähestymistapa tarkastelee kohteen rakentamiskuluja, jos siitä tuotettaisiin alkuperäisen kohteen kopio. On siis kyse kiinteistön jälleenhankintahinnasta. Siitä, kuinka paljon maksaisi samankaltaisen rakennuksen rakentaminen nykypäivänä. Jälleenhankintahinta määrittää kohderakennuksen maksimihinnan. Taustalla on ajatus, jonka mukaan ostaja ei halua maksaa kohteesta enempää, kuin mitä samanlaisen rakennuttaminen itse tulisi maksamaan. Kun rakennukselle on laskettu jälleenhankintahinta, siihen lisätään tontille arvioitu nykyarvo, jonka jälkeen saadaan koko kiinteistön kustannusarvo nykypäivänä. Jos rakennus on sen sijaan vanhempi, lasketaan sen kulumisesta ja vanhentumisesta johtuva arvonalennus.

IVS:n virallinen määritelmä kustannusarvomenetelmästä kuuluu näin:

”Tämä vertailumenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hallinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistölle ei voida perustella korkeampaa hintaa, joka syntyisi, kun laskettaisi yhteen uuden vastaavan kiinteistön maan hankinnan ja sillä sijaitsevaa rakennusta vastaavan rakennuksen uudelleenrakentamisen kustannukset.”

Kustannusarvomenetelmän avulla voidaan siis määrittää kohdekiinteistön markkina-arvo sen todellisten rakennuskustannusten perusteella.

Menetelmän soveltaminen vanhempien rakennusten arviointiin on haasteellista ja uuteen kohteeseen verrattuna on tehtävä korjauksia. Erikoiskiinteistöjen ja vanhentuneiden kiinteistöjen tapauksissa markkinatietoa on usein rajoitetusti käytettävissä. Näissä tapauksissa arviointimenetelmänä käytetään kustannusarvotekniikkaa soveltavaa vähennetyn jälleenhankintakustannuksen menetelmää. Vähennetyn jälleenhankintakustannuksen menetelmä perustuu samoihin periaatteisiin kuin kustannusarvomenetelmä, mutta markkinatiedon ollessa rajallisia, joudutaan rakennuksen jälleenhankintahinnasta tekemään selvittelyjä ja tutkimusta muun muassa kiinteistön tontin markkina-arvosta, nykyisistä kustannuksista ja arvonalentumisten määrästä sekä mahdollisesti joutua käyttämään kaukaa haettuja arviointiperusteita.