Sijoituskohteiden ja toimitilojen arvioissa tuotot ratkaisevat!

Tuottoarvomenetelmä on yksi kiinteistöarvioinnin työväline. Siinä kiinteistön tulevat kassavirrat muutetaan yhdeksi nykyhetken arvoksi. Tuottoarvomenetelmä on ammattimaisen sijoitustoiminnan käytössä oleva pääasiallisin tapa arvioida investoinnin kannattavuutta ja sitä käytetään vertailukauppojen sijasta tai niitä täydentävästi sijoituskiinteistöomaisuuden arvon määrittämiseen. Menetelmää sovelletaankin erityisesti kaupallisten kiinteistöjen arvonmäärityksiin, mutta se soveltuu hyvin myös asuntosijoitusten arvonmääritykseen. Koska menetelmän keskiössä on tuottojen määrittely, menetelmä ei sovi kaikkiin kohteisiin. Tuoton määrittely on vaikeaa esimerkiksi koulujen, päiväkotien ja sairaaloiden osalta. Itse asiassa merkittävä osa rakennuskannasta ei ole sijoitustoiminnan piirissä. Tällaisissa tapauksissa kustannusarvomenetelmä voi olla parempi ratkaisu.

Kansainvälisen arviointineuvoston eli IVS:n (The International Valuation Standards) virallinen määritelmä tuottoarvomenetelmästä on seuraava:

”Tuottoarvomenetelmässä kiinteän omaisuuden markkina-arvo perustuu kiinteän omaisuuden kykyyn tuottaa tuloa. Tuottoarvomenetelmä perustuu myös odotuksen periaatteeseen, jonka mukaan arvo muodostuu tulevien hyötyjen (tulovirrat) odotuksista”

Tuottoarvomenetelmässä määritetään kiinteistöstä sen käyttöaikana saatavien vuosituottojen (vuokrien) ja käyttökorvausten nykyarvo. Nettotuotto saadaan, kun bruttotuotosta vähennetään hoitokulut sekä kiinteistön vanhenemisesta aiheutuva korjausvelka. Kiinteistön tuottoarvo saadaan jakamalla nettotuotto halutulla tuottovaatimuksella.

Tuottoarvo voidaan laskea pääsääntöisesti kahdella eri tavalla. Ensinnäkin, voidaan tehdä suora pääomitus, jolloin yhden vuoden nettovuokratuotto diskontataan pääomistuskertoimella. Toinen vaihtoehto on laatia kassavirtalaskelma, jossa tulevat ennustetut nettovuokratuotot (tyypillisesti vähennettynä investoinneilla) diskontataan nykyhetkeen tietyllä tuottovaatimuksella. Useimmiten näissä laskelmissa käytetään 10 vuoden kassavirtalaskelmaa ja jäännösarvoa, joka saadaan laskemalla 11. vuoden nettovuokratuotto pääomittamalla ja jossa otetaan huomioon peruskorjaustarpeet.

Tuottoarvon haaste on se, että kiinteistön käyttöarvo elinkaaren aikana voi muuttua. Esimerkiksi tuottoarvon näkökulmasta kiinteistöstä tulee hetkellisesti arvoton, kun vuokralainen lähtee pois. Rakennuksen käyttöarvo voi lisäksi muuttua korjauksen tai käyttötarkoituksen muuttamisen jälkeen. Haaste on myös se, että lopullinen arvo riippuu vahvasti syötettävien tietojen oikeellisuudesta, sillä kassavirtalaskelmat ovat herkkiä muutoksille oletuksissa. Laskelma voi siis antaa liian suuren arvon, jos kohteen ennustettu vuokrausaste on liian korkea tai jos ennustetut korjaustarpeet ovat liian pieniä.