Kauppa-arvomenetelmä arvioi asunnot ja kiinteistöt

Kauppa-arvomenetelmä on arviointimenetelmä, joka perustuu arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoisista, edustavista kohteista maksettuihin kauppahintoihin. Käytännössä kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten kiinteistöjen myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää hinta-arvion vertailuprosessien avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuutta verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla ja normaaleilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia tarkastellaan usein myös, varsinkin jos historiatietoa on vähän saatavilla.

IVS:n virallinen määritelmä menetelmästä on seuraavanlainen:

”Vertailumenetelmä    tarkastelee    samanlaisten    tai    korvaavien   omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessien avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella.”

Menetelmä on suosittu etenkin asunto- ja kiinteistöarvioinneissa, koska vertailutietoja kaupoista on usein saatavilla hyvin. On kuitenkin huomattava, että menetelmä edellyttää vertailukelpoisia ja edustavia kohteita analyysin tueksi.

Verohallinnon ohjeen mukaan vertailukelpoiselta luovutukselta edellytetään seuraavia seikkoja:

  • luovutus on tapahtunut vapaassa markkinatilanteessa toisistaan riippumattomien osapuolten välillä eli ns. normaalissa markkinatilanteessa
  • luovutushetken ja arvonmäärittämishetken välillä tapahtuneet arvonmuutokset voidaan todentaa korjaamalla vertailuluovutuksessa käytettyä hintaa indeksillä
  • vertailukohde vastaa arvostamisen kohdetta.

Markkinatilanne ei ole normaali eikä siten edustava vertailukohde, mikäli omaisuuserän luovutus on tapahtunut esimerkiksi sukulaisten, julkisen tahojen tai saman omistajan välillä.

Vertailukohde vastaa arvioinnin kohdetta, jos ainakin seuraavat seikat toteutuvat asunnon tai kiinteistön luovutuksen osalta:

  • kohteen sama sijainti
  • kohteen sama laatu (sama käyttötarkoitus, sama omaisuusosa)
  • luovutuksen ajallinen yhteensopivuus
  • sama markkinatilanne

Kauppa-arvomenetelmä ei siis ota kohteen yksilöllisiä ominaisuuksia huomioon. Kahta samanlaista kiinteistöä ei ole olemassa ja vertailukauppadata ei huomioi esimerkiksi arvioitavan kiinteistön korjausvelkaa ja tekemättömiä tai tehtyjä peruskorjausremontteja.

Menetelmän hyvät puolet liittyvät siihen, että vertailuaineistoa on usein hyvin saatavilla ja menetelmää on helppo käyttää. Se on myös helposti tulkittavissa. Haasteet puolestaan liittyvät vertailudatan luotettavuuteen (vertailukelpoisuus) ja vahvaan historiapainoon. Varsinkin jos arviota tehdään markkinatilanteen kääntyessä, perustuvat arviot menneisiin maksettuihin hintoihin, on olemassa riski vääristymään. Myöskään toimitilojen arvioon menetelmä ei sovellu, tuottoarvomenetelmä on suosituin työväline niiden arvioinneissa.