Diskonttaus liittyy tuottolaskentaan

Diskonttaus tulee englanninkielen sanasta discounting. Diskonttaus tarkoittaakin arvon alentamista, kun puhutaan tulevaisuuden rahavirroista. Diskonttauksella on merkitystä silloin, kun tulevaisuuden rahamäärää tai rahavirtaa on arvioitava nykyhetkellä. Diskonttaamalla saatetaan tulevaisuuden ja nykyhetken rahamäärät vertailukelpoiseksi.  Diskonttaus on käänteistä korkovaikutukselle (tuotolle), joten se on tavallaan käänteistä korkolaskua. Diskonttokorko (discount rate) on tuottovaatimus, jolla tulevaisuuden kassavirrat muunnetaan nykyarvoksi.

Kiinteistöalalla omistus- ja vuokravaihtoehtoja tarkastellaan usein sijoitushankkeissa laskentamallilla, jossa kohteen sopimuskauteen kohdistuvia kassavirtoja tarkastellaan diskontattuina nykyhetkeen. Näin pääoma-arvo on odotettavissa olevien diskontattujen nettotuottojen/kassavirtojen arvo niin, että diskonttokorko voi sisältää muun muassa riskiin varautumisen ja inflaation. Diskonttauksessa käytettävää korkoa ei ole helppo määrittää, mutta sen tulisi kuvata tulevaa riskitasoa mahdollisimman realistisesti. Johtuen eri tavoista laskea ja arvottaa diskonttokorkoa, vaikuttaa laskelman lopputulokseen merkittävästi laskelmissa käytettävä diskonttokorko.

Kiinteistöarvioinnissa diskonttaus liittyy läheisesti tuottoarvomenetelmään. Siinä omaisuuden markkina-arvo perustuu sen kykyyn tuottaa tuloa. Tuottoarvomenetelmä perustuu myös odotuksen periaatteeseen, jonka mukaan arvo muodostuu tulevien tulovirtojen odotuksista. Kun tehdään laskelma tulevaisuudessa odotettavissa olevien tulojen muuttamisesta nykyarvoksi käytetään valittua (diskontto)laskentakorkoa.