Airbnb majoitustoiminta taloyhtiöissä

Airbnb on kansainvälinen internetpalvelu, jonka kautta voi ilmoittaa oman huoneen tai koko asunnon matkailijalle vuokrattavaksi. Palvelun tarkoituksena on tarjota pääsääntöisesti turisteille kodinomaista majoitusta, jonka suosio kasvaa jatkuvasti Suomessakin. Airbnb voi olla monessa taloyhtiössä näin kesäaikaan ajankohtainen puheenaihe. Airbnb kiinnostaa vuokranantajia yhä enemmän, sillä oman asunnon vuokrauksen osoittauduttua hankalaksi, on Airbnb:n kautta majoittaminen varteenotettava vaihtoehto asunnon vuokraamiselle.

Airbnb-toiminta voi aiheuttaa huolta taloyhtiöissä, sillä usein vaihtuvat huoneiston käyttäjät saattavat aiheuttaa asukkaille turvattomuuden tunnetta. Asukkaita huolestuttaa myös se, ettei ole tietoa siitä, keillä kaikilla on pääsy rappukäytävään. Vaihteleva kävijämäärä aiheuttaa myös haasteita vesimaksujen perinnässä. Asukkaat saattavat myös pelätä matkailijoiden aiheuttavan meteliä ja muuta häiriötä taloyhtiössä.

Kaikissa kaupungeissa Airbnb:n toiminta ei kuitenkaan onnistu ja asunnonkin on oltava soveltuva. Majoittajan on pystyttävä tarjoamaan majoittujalle kokonaiselämys, josta poikii hyvät suosittelut, sillä edellisten asiakkaiden suosittelemilla kohteilla riittää majoittujia. Hyvää asiakaskokemusta ei edistä se, jos taloyhtiön muut asukkaat mulkoilevat rappukäytävässä. Vastaavanlaisesti majoittujat eivät edistä rauhallista yhteiseloa, jos eivät noudata talon järjestyssääntöjä ja täten häiritsevät muiden asumista.

Onnistunut yhteiselo edellyttää vuoropuhelua ja avoimuutta taloyhtiössä. Isännöitsijän tulee edistää tiedon kulkemista taloyhtiössä tiedottamalla asianmukaisesti asukkaita ja osakkaita taloyhtiön järjestyssäännöistä, kuten hiljaisuusajoista ja tupakointisäännöistä. Majoittajan tulee käydä talon järjestyssäännöt jokaisen majoittujan kanssa läpi häiriöiden ja väärinymmärrysten välttämiseksi.

Taloyhtiö ei voi taloyhtiössä olevaa Airbnb majoitustoimintaa kieltää, sillä Suomessa osakkaalla on oikeus itse päättää oman huoneiston vuokraamisesta. Taloyhtiön on tämän vuoksi lähes mahdotonta rajoittaa osakkaan oikeuksia puuttumalla harjoitettuun majoitustoimintaan. Majoitustoiminnan kieltäminen on kuitenkin mahdollista yksimielisellä päätöksellä, johon tarvitaan jokaisen osakkeenomistajan suostumus. Kielto tulee kirjata taloyhtiön yhtiöjärjestykseen.

Vuokrasuhteissakin Airbnb majoitustoiminta on mahdollista. Vuokralaisten oikeutta asunnon hallintaan on lailla rajattu, mutta asunnon päävuokralaisella on lain mukaan oikeus vuokrata enintään puolet asunnostaan ilman vuokranantajan lupaa. Kyse on tässä tilanteessa asunnon alivuokraamisesta, johon päätee alivuokrauksen säännöt.

Koko asunnon jälleenvuokraus edellyttää vuokranantajan luvan. Moni vuokranantaja lisää jo vuokrasopimukseen erillisen kohdan jälleenvuokrauskiellosta, jolloin asuntoa ei saa luovuttaa muille edes väliaikaiseen käyttöön. Vuokrasopimuksen irtisanomiselle tai purkamiselle ei ole vielä riittävää perustetta, jos vuokralainen rikkoo yhden kerran annettua jälleenvuokrauskieltoa. Asiasta tulee tällöin antaa huomautus vuokralaiselle ja ilmoittaa, että toiminnan toistuessa on vuokranantajalla olemassa riittävät perusteet vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai purkamiseen.

Putkiremontin ABC

Putkiremontissa kunnostetaan ja uusitaan vesi- ja viemärijohtoja. Perinteinen putkiremontti tarkoittaa, että koko kiinteistössä uusitaan käyttövesi-, lämmitysvesi- ja viemäriputkien lisäksi märkätilojen vesieristykset, laatoitukset ja vesikalusteet. Taloyhtiössä putkiremontti alkaa nykytilan ja korjaustarpeen kartoituksella, jonka perusteella tehdään hankintasuunnitelma. Hankintasuunnitelman jälkeen taloyhtiö teettää LVI-suunnittelijalla tarkemmat LVI-suunnitelmat. Urakoitsijan valinnan jälkeen aloitetaan taloyhtiössä putkiremontin valmistelu, jonka jälkeen tehdään varsinainen putkiremontti.

Putkitermit haltuun

Perinteisen putkiremontin lisäksi on myös muitakin tapoja tehdä remonttia. Suunnittelussa on tärkeää miettiä, mikä menetelmä on sopivin kiinteistön ja asukkaiden tarpeisiin. Putkiremonttimenetelmän valintaan vaikuttavat kiinteistön ikä, kunto ja talotekniset ratkaisut. Sukitus ja sujutus ovat moderneja putkiremonttimenetelmiä, joissa vanhoja putkia ei vaihdeta.

Sujutuksessa vanhojen putkien sisälle asennetaan uusi muoviputki. Sujutuksella saneerattu putki vastaa uuden putken asentamista ja sen voidaan odottaa kestävän jopa 50 vuotta.

Sukituksessa vanhojen putkien sisälle asennetaan polyesterimuovista valmistettu ”sukka”, joka kyllästetään ja kiinnitetään vanhan putken pintaan epoksilla. ”Sukka” valutetaan putkeen, jossa se kovettuu putken sisäpintaan uudeksi putken sisäpinnaksi. Tuloksena on tasainen, kova ja kestävä pinta putkeen, myös mutkikkaaseen putkistoon. Sukitus soveltuu sekä omakotitaloille että rivi- ja kerrostaloille. Remontti on vaivatun ja kustannustehokas, sekä onnistuu rakenteita rikkomatta. Sukitusremontin voi odottaa kestävän noin 40 vuotta. Sukitus on jo vanha menetelmä ja viemäreitä on sukitettu Suomessa 1970-luvulta asti ja kansainvälisestikin jo 50 vuotta.

Kaikista kevyin vaihtoehto putkiremontille on pinnoitus-menetelmä, koska siinä vanhan putkiston tulee olla riittävän hyvässä kunnossa. Pinnoituksessa putken pintaan tehdään pelkällä epoksilla uusi pinta, jolle on määritelty vähimmäispaksuus. Pinnoituksen arvioidaan kestävän noin 10-20 vuotta.

Milloin viemäri tulisi uusia?

Remontti on ajankohtainen kiinteistön ollessa 40-60 vuotta vanha. Tänä päivänä saneerataan eniten 60-70-luvun rakennuksia. Ensimmäisiä oireita viemäreiden huonosta kunnosta ovat hajuhaitat, huono vetäminen, viemäreiden pulputus ja pistemäiset vuodot.

Valvonta taloyhtiössä

Taloyhtiön organisaation valvontaa säännellään pääosin asunto-osakeyhtiölaissa. Valvovia ja valvottavia toimijoita on taloyhtiössä useita.

Hallitus

Taloyhtiöllä on aina oltava hallitus, joka voi vaikuttaa taloyhtiön asioiden hoitamiseen, asumisviihtyvyyteen ja omaisuuden arvoon. Hallitus on merkittävin valvova toimija taloyhtiössä, mutta se on myös valvonnan kohteena. Sen tehtävänä on vastata yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä. Sen ei kuitenkaan tarvitse itse näitä hoitaa vaan heidän tulee järjestää niiden hoitaminen asianmukaisella tavalla. Hallitus myös valitsee isännöitsijän ja tekee tämän kanssa isännöintisopimuksen. Sen jälkeen hallituksen tehtävänä on valvoa, että taloyhtiön hallinto ja johtaminen on sopimuksen mukaista ja, että isännöitsijällä on tarpeeksi osaamista taloyhtiön johtamiseen.

Hallitus valvoo yhtiössä tehtyjen päätösten lainmukaisuutta. Yhtiökokouksessa sen tulee valvoa, että tehdyt päätökset ovat päteviä ennen niiden täytäntöönpanemista.  Yhtiökokous yleensä valitsee hallituksen ja se voi myös erottaa tämän, mikäli toiminnassa havaitaan puutteita. Yhtiökokouksessa myös päätetään hallituksen jäsenten palkkiot, jos sellaisia maksetaan. Hallitus siis valvoo yhtiökokousta, mutta samalla yhtiökokous valvoo hallituksen toimintaa. Hallitus valitsee puheenjohtajan hallituksen kokouksessa.

Isännöitsijä

Isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hänen tehtäviinsä kuuluu mm. isännöitsijäntodistuksen teko ja antaminen sekä yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta huolehtiminen ja varainhoidon luotettava järjestäminen. Isännöitsijän lakisääteinen velvollisuus on antaa hallitukselle ja sen jäsenille tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Osakkeenomistaja

Osakkeenomistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta. Hänellä on oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja päättää asioista siellä sekä vaatia haluamansa asian käsittelyä siellä. Hän saa myös vaatia yhtiökokouksessa tehtyjen päätösten muuttamista. Yhtiökokous on omistajan tärkein vaikutuskanava taloyhtiössä.

Yhtiökokous ja sen toiminnan valvonta

Taloyhtiössä ylin päätäntävalta on yhtiökokouksella, jossa päätetään taloyhtiötä ja osakkaita koskevista asioista. Varsinainen yhtiökokous pidetään yleensä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kokouksia voi olla useampi vuodessa, jos yhtiöjärjestys niin määrää. Lisäksi voidaan tarvittaessa järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia. Yhtiökokoukseen saavat osallistua osakkaat, hallitus ja isännöitsijä. Vuokralainen saa osallistua yhtiökokoukseen yli viiden asunnon yhtiössä, kun siellä käsitellään asioita, jotka vaikuttavat hänen kotinsa tai taloyhtiön tilojen käyttöön. Vuokralaisella on silloin äänestysoikeus, jos hän edustaa vuokranantajaansa.

Yhtiökokouksessa voidaan käsitellä monenlaisia asioita. Yleisimpiä ovat mm. talousarvio, vastikkeiden sekä muiden maksujen suuruus, tilinpäätöksen vahvistaminen, kunnossapito tarpeet ja selvitykset jo tehdyistä kunnossapitotöistä.

Kuten jo ylempänä mainitaan, että hallitus valvoo päätösten lainmukaisuutta harkitessaan päätösten täytäntöönpanoa. Osakkeenomistaja valvoo yhtiökokousta ja saa vaikuttaa siellä tehtyihin päätöksiin, moittia päätöksiä ja nostaa kanteen päätöksen julistamisesta mitättömäksi. Myös hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus nostaa kanne. Poliisi ja tuomioistuin toimivat taloyhtiön valvojana rikosoikeudellisen vastuun osalta.

Tilin- ja toiminnantarkastajat

Tilin- ja toiminnantarkastajat valvovat yhtiön laillisuusvalvontaa. He tarkastavat toiminnan, joka on tarpeen osakkeenomistajien, yhtiön, velkojien ja yleisen edun valvomiseksi. He tarkastavat ja arvioivat yhtiön hallinnon järjestämistä, kirjanpidon ja tilinpäätöksen asianmukaisuutta sekä osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista. He teettävät tarkastuksestaan tarkastuskertomuksen.

Taloyhtiössä valvontaa toteutetaan monen eri tahon toimesta. Kun edellä mainitut toimenpiteet ja toimintamahdollisuudet ovat asukkaiden tiedossa, ei heidän tarvitse valvoa öitä murehtien taloyhtiön asioita.

Isännöitsijän tehtäväluettelo – mitkä tehtävät kuuluvat isännöitsijälle?

Kiinteistöliitto on luonut isännöintitehtäväluettelon, jota on pidetty malliratkaisuna isännöitsijän tehtävistä. Tehtäväluettelosta on useita eri aikakausien versioita. Kiinteistöliitto edustaa asunto-osakeyhtiöitä eli isännöinnin asiakkaita. Kiinteistöliiton julkaisema tehtäväluettelo on siis asiakkaan edustajan näkemys siitä, mitä isännöinnin tulisi pitää sisällään. Tärkeintä on, että sekä asiakas että isännöitsijä tietävät, mitä sopimukseen kuuluu ja mitä ei. Yksittäisen yhtiön tehtäväluettelo on aina se, joka on sopimuksen liitteenä. Tehtäväluettelon liitteenä käytetään tyypillisesti selitysosaa, jossa tehtävien sisältöjä on avattu.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Päivittäiseen hallintoon sisältyvät tehtävät määräytyvät pitkälti taloyhtiön laadun ja laajuuden sekä alalla muodostuneen käytännön mukaisesti. Lisäksi laissa on mainittu joitakin isännöitsijälle kuuluvia erityistehtäviä kuten isännöitsijäntodistuksen antaminen sekä huolehtimisvelvollisuus yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä.

Päivittäiseen hallintoon eivät kuulu tehtävät, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioiden ovat epätavallisia tai laajakantoisia tai vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiölle olennaista haittaa. Osakehuoneistorekisteriin siirtyminen vuonna 2019 työllistää isännöintitoimistoja ja muuttaa isännöitsijän tehtävänkuvaa, kun osakekirjasta luovutaan.

Isännöitsijän tehtäväluettelo

Kiinteään palkkioon sisältyvät tehtävät:

  • Asiakirjojen arkistoinnista ja arvopaperien säilyttämisestä huolehtiminen
  • Osakeluettelon ylläpito ja osakekirjoihin liittyvät tehtävät
  • Lunastusmenettelyyn liittyvät toimenpiteet
  • Todistuksen kirjoittaminen osakekirjaan osakeluetteloon merkitsemisestä
  • Vuokralaisten hankinnasta huolehtiminen tai tällaisen toimeksiannon tekeminen
  • Panttikirjojen hankinnasta huolehtiminen
  • Kunnallisten ja alueellisten ilmoitusten ja tiedotusten seuraaminen

Erillisveloitukseen oikeuttavat tehtävät:

  • Isännöitsijäntodistuksen laatiminen ja antaminen
  • Panttikirjojen hakeminen
  • Kiinteistönmuodostamis- tms. toimenpiteisiin osallistuminen
  • Rasitesopimusten laatiminen
  • Aloitteiden ja reklamaatioiden tekeminen viranomaisille ja järjestöille
  • Yhtiöjärjestysmuutosten tekeminen
  • Vuokranvälitystehtävien hoitaminen

Talon huoltokierto

Auton huolto on kaikille tuttua ja autoa huolletaan säännöllisesti. Kuitenkin ihmisen suurimman hankinnan tarkastukset ja huolto jätetään usein liian vähälle huomiolle. Kiinteistökin vaatii omat tarkastuksensa ja huoltokiertonsa. Kiinteistötarina Isännöinti luottaa Pirkanmaan rakennuttamis- ja valvontapalvelu Oy:n vahvaan ammattitaitoon.

Vuosittaiset huollot ja niiden aikatauluttaminen on vaativa tehtävä. Jos talosta on olemassa huoltokirja, voidaan sähköisesti muodostaa huoltokalenteri taloyhtiökohtaisesti ja näin helpottaa isännöitsijän ja huoltoyhtiön vuosittaista aikatauluttamista.

– Isännöitsijän ammattitaitoa on, että hän itse tai osoittamansa huoltomies käy kohteessa katselmuskierroksella vähintään kerran vuodessa, jotta näkee kohteen tilan, sanoo rakennustyön valvoja Heikki Mäenpää Pirkanmaan rakennuttamis- ja valvontapalvelu Oy:stä. – Jos tarvitaan teknistä asiantuntemusta tai -tarkastusta, isännöitsijä delegoi tarkastuksen asiantuntijalle ja saa aikaa keskittyä muihin tärkeisiin asioihin.

Kun huoltokirjan mukaiset tarkastukset on tehty, tehdään vuosihuoltosuunnitelma, jossa ratkaistaan suoritettavat huoltotoimenpiteet. Esimerkiksi monesti jo pesu puhtaaksi saa paljon aikaan. Näin ei esimerkiksi ulkoseinille kerry vihertävää limaa, joka söisi väitellen maalipintaa ja pehmentäisi lopulta puunkin.

Joskus ongelmaa aiheuttaa 70-luvun poistoilmakoneellisissa taloissa korvausilmakanavien liika tilkitseminen. Silloin porraskäytävän alaovea ei tahdo saada auki, postiluukuissa ilma viheltää ja huoneiden kova alipaine imee oven kiinni.

Toisinaan hajuongelma on helposti korjattu, esimerkiksi jos viemärin hajua vuotaa huoneilmaan lavuaarin poistoputken tiivistyskumin haurastuttua. – Usein asiat ovat pieniä, mutta niiden löytämiseen voi mennä aikaa, toteaa Heikki Mäenpää.

– Laki muutostöiden ilmoituksista tuli 2010. Vieläkin se välillä ihmetyttää osakkaita ja remontin tekijöitä. Esimerkiksi katettuja terasseja tehdään joskus omin päin. Se on kuitenkin luvanvaraista, julkisivua muuttavaa toimintaa, johon vaaditaan muun muassa taloyhtiön lupa, toimenpidelupa ja lupakuvat. Taloyhtiön hallituksella on valvontavelvollisuus. Hallitus hyväksyy valvojaehdokkaat. Ellei osakkaalla ole ehdottaa muutostyön valvojaa, hallitus tai isännöitsijä esittää remontille valvojan. Lain mukaan remontista aiheutuvat kohtuulliset valvontakustannukset maksaa osakas, sanoo Mäenpää.

Taloyhtiöiden palkat ja hallituksen kokouspalkkiot tulorekisteriin

Tulorekisteri vaikuttaa palkkoja maksavien taloyhtiöiden toimintaan. Vuoden 2019 alusta lähtien taloyhtiöiden on ilmoitettava tulorekisteriin esimerkiksi hallituksen jäsenten kokouspalkkiot ja kustannusten korvaukset.

Tulorekisteri on uusi, monen eri viranomaisen yhteinen tietokanta, joka helpottaa palkkojen ilmoittamista eri viranomaisille. Työnantajan ei enää tarvitse ilmoittaa samaa palkkatietoa jokaiselle taholle erikseen, vaan 1.1.2019 lähtien työnantajat ilmoittavat maksamansa palkat sähköisesti yhteen paikkaan eli tulorekisteriin.

Taloyhtiöiden on ilmoitettava tulorekisteriin esimerkiksi hallituksen jäsenten kokouspalkkiot ja kustannusten korvaukset.

Jos taloyhtiön isännöitsijä ei kuulu ennakkoperintärekisteriin, on isännöitsijän palkkiot ilmoitettava tulorekisteriin. Myös taloyhtiön teettämän remontin tekijälle maksetut korvaukset on ilmoitettava, jos remontoija ei ole ennakkoperintärekisterissä. Voit tarkistaa asian yritys- ja yhteisötietojärjestelmän yrityshausta (ytj.fi).

Tulorekisteriin on ilmoitettava kaikki maksetut korvaukset, euromääräistä alarajaa ei ole. Tulorekisteriin ilmoitettavia tietoja ovat tehdystä työstä maksetut palkat, luontoisedut, palkkiot, työkorvaukset sekä muut ansiotulot. Myös verovapaat ja veronalaiset kustannusten korvaukset on ilmoitettava.

Taloyhtiön hallituksen jäsenille maksamat kokouspalkkiot ilmoitetaan tulorekisteriin aina.

Jos taloyhtiö maksaa hallituksen jäsenille kustannusten korvauksia esimerkiksi oman puhelimen käytöstä tai kilometrikorvauksia, korvaukset on ilmoitettava tulorekisteriin. Toiminnantarkastajan palkkio on ilmoitettava tulorekisteriin, ellei toiminnantarkastaja ole ennakkoperintärekisterissä. YTJ:n sivulta www.ytj.fi taloyhtiö voi tarkistaa myös, kuuluuko toiminnantarkastaja ennakkoperintärekisteriin.

Taloyhtiöt teettämistä remonteista maksetut korvaukset on ilmoitettava tulorekisteriin, jos remonttipalvelua tarjoava yritys tai henkilö ei ole ennakkoperintärekisterissä.

Milloin tiedot pitää ilmoittaa?

Palkkatietoilmoitus pitää antaa viiden kalenteripäivän kuluessa maksupäivästä. Maksupäivällä tarkoitetaan palkkapäivää eli päivää, jolloin suoritus on tulonsaajan käytettävissä. Ilmoitus pitää antaa viiden kalenteripäivän kuluessa maksupäivästä myös, vaikka taloyhtiö toimii niin sanottuna satunnaisena työnantajana.

Työnantajan erillisilmoitus annetaan kuukausittain, viimeistään palkanmaksukuukautta seuraavan kalenterikuukauden 5. päivänä. Jos ilmoituksen määräpäivä on arkilauantai tai pyhäpäivä, tiedot voi ilmoittaa seuraavana arkipäivänä. Satunnaisen työnantajan pitää antaa tulorekisteriin työnantajan erillisilmoitus vain niiltä kuukausilta, joilta se maksaa palkkoja tai kustannusten korvauksia.

Taloyhtiöissä kokouspalkkioita saatetaan maksaa satunnaisesti esimerkiksi kerran tai kaksi kertaa vuodessa. Tulorekisteri ei muuta tätä. Tiedot ilmoitetaan tulorekisteriin silloin, kun tulo on maksettu. Jos kevään kokouspalkkiot on maksettu 15.6., tiedot ilmoitetaan 20.6. mennessä. Jos syksyn kokouspalkkiot on maksettu 15.12., tiedot ilmoitetaan tulorekisteriin 20.12. mennessä.

Palkanmaksukausi on pakollinen tieto tulorekisterissä. Ansaintakausi on tulolajikohtainen tieto, joka ilmaisee, milloin tulo on kertynyt. Tulorekisterissä ansaintakausi on vapaaehtoisesti ilmoitettava täydentävä tieto. Tietoa tarvitsee kuitenkin moni tiedon käyttäjä, kuten sosiaalivakuuttajat, työttömyyskassat ja Kela. Vaikka ansaintakausi on vapaaehtoisesti annettava tieto, sen ilmoittamista suositellaan. Tulojen ansaintakausi voi olla pidempi kuin palkanmaksukausi.

Ansaintakauden ilmoittaminen on suositeltavaa erityisesti silloin, kun se ulottuu palkanmaksukautta edeltävälle ajalle, esimerkiksi kun maksetaan takautuvasti kokouspalkkioita tai kun on kyse osa-aikaisesta tai satunnaisesta työstä. Kun tiedot on kerran ilmoitettu, niitä ei kysytä enää uudelleen.

Tietyt työkorvaukset ja matkakustannusten korvaukset

Tulorekisteriin ilmoitetaan vain ne työkorvaukset, jotka maksetaan ennakkoperintärekisteriin kuulumattomalle työn suorittajalle. Ilmoitus on tehtävä silloinkin, kun työkorvauksen saajana on esimerkiksi osakeyhtiö, yhdistys, avoin yhtiö tai kommandiittiyhtiö. Työkorvaukseen sisältyvää arvonlisäveron osuutta ei ilmoiteta tulorekisteriin. Taloyhtiö voi tarkistaa YTJ:n sivulta www.ytj.fi, kuuluuko palveluntarjoaja ennakkoperintärekisteriin.

Myös kustannusten korvaukset on ilmoitettava tulorekisteriin. Verovapaista kustannusten korvauksista ilmoitetaan kilometrikorvaukset, päivärahat ja ateriakorvaukset. Majoittumiskorvauksia ja kuittia vastaan maksettuja matkalippuja ei ilmoiteta tulorekisteriin. Matkakustannusten korvaukset on ilmoitettava, vaikka rahapalkkaa ei maksettaisi.

Maksetut kustannusten korvaukset ja muut tulot ilmoitetaan sen palkanmaksukauden ja maksupäivän ilmoituksella, jolloin kulut on korvattu tulonsaajalle tai muu tulo on maksettu.

Tiedot annetaan tulorekisteriin ilman euromääräisiä alarajoja tai ikärajoja

Jos taloyhtiö maksaa palkkaa, palkkiota, luontoisetuja, työkorvauksia tai muuta ansiotuloa, tiedot on ilmoitettava tulorekisteriin. Kaikki tiedot, myös kustannusten korvaukset, ilmoitetaan ilman euromääräisiä alarajoja.

Tulorekisterin tiedon käyttäjillä, kuten Verohallinnolla, työeläkevakuutusyhtiöillä ja työtapaturmavakuutusyhtiöillä, on erilaisia euromääräisiä rajoja, jotka liittyvät esimerkiksi vakuuttamisen velvollisuuksiin tai ennakonpidätyksen toimittamiseen. Tämä ei kuitenkaan vaikuta tulorekisteriin ilmoittamiseen.

Myös alaikäisille maksettu palkka tai muu ansiotulo on ilmoitettava tulorekisteriin. Vaikka alaikäistä ei tarvitsisi sosiaalivakuuttaa, lapsen saama tulo on veronalaista ja tiedot on ilmoitettava tulorekisteriin kaikissa tilanteissa ilman euromääräisiä alarajoja.

Sähköinen asiointipalvelu

Suositeltavinta ja vaivattominta on ilmoittaa tiedot tulorekisteriin käytössä olevasta palkka- tai matkakulujärjestelmästä teknistä rajapintaa pitkin. On hyvä selvittää omalta järjestelmätoimittajalta, onko järjestelmään tulossa tulorekisteripäivitys ja miten tiedot välitetään järjestelmästä tulorekisteriin.

Tiedot voidaan ilmoittaa tulorekisteriin myös sähköisessä asiointipalvelussa. Palveluun tullaan kirjautumaan sivulta www.tulorekisteri.fi. Palveluun tunnistaudutaan henkilökohtaisilla verkkopankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai varmennekortilla. Tulorekisteriin ei voi ilmoittaa tietoja Ilmoitin.fi- tai Lomake.fi-palvelussa.

Sähköinen asiointi on tulorekisterin perusedellytys, ja tiedot voidaan jatkossa ilmoittaa paperilomakkeella vain erityisestä syystä. Tietoja ei voi ilmoittaa tulorekisteriin myöskään puhelimitse.

Tulorekisterin sähköisessä asiointipalvelussa voi toimia taloyhtiön puolesta esimerkiksi isännöitsijä, joka on merkitty taloyhtiön yhtiöjärjestykseen kaupparekisteriin tai YTJ:hin.

Valtuutuksen voi tehdä henkilö, jolla on yhteisön nimenkirjoitusoikeus. Asunto-osakeyhtiöt tekevät valtuutuksen Suomi.fi-palvelussa.

Osakehuoneistorekisteri tuo uusia käytäntöjä

Osakehuoneistorekisteriin merkitään kaikkien suomalaisten taloyhtiöiden osakehuoneistojen omistajat samaan tapaan kuin autojen omistajat ja haltijat ovat ajoneuvorekisterissä. Rekisterin myötä asunto-osakkeiden omistuksen siirto ja panttaus voidaan tehdä sähköisesti. Osakehuoneistorekisteri yhdistää asunto-osakkeita koskevat tiedot ja omistajamerkinnät sähköiseksi tietokannaksi. Kiinteistötarina Isännöinti huolehtii kaikista asiakkaidensa isännöinniltä vaadituista toimenpiteistä.

Ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden osakeluettelotietojen ylläpidon siirto osakehuoneistorekisteriin alkaa 1.5.2019. 1.1.2019 alkaen uudet taloyhtiöt perustetaan sähköiseen järjestelmään, eikä niille enää paineta osakekirjoja.

Osakehuoneistorekisteriin siirtyminen alkaa migraatiovaiheella, jossa Maanmittauslaitos kokoaa asunto-osakeyhtiöiden omistajatiedot muiden viranomaisten tiedoista. Tämän jälkeen taloyhtiöiden on tarkistettava tietonsa. Käytännössä isännöintitoimisto vertaa tiedot ja kuittaa rekisteriin, ovatko taloyhtiöllä itsellään olevat ja isännöinnin ylläpitämät osakastiedot samat kuin osakehuoneistorekisteristä löytyvät tiedot.

Mistä isännöintitoimisto huolehtii:

  • päivittää taloyhtiön edustajatiedot Kaupparekisteriin
  • organisoi tarkistustyön ja huolehtii riittävistä henkilöresursseista
  • toimittaa Maanmittauslaitokselle osakeluettelon tiedot ja yhtiöjärjestyksen lunastuslauseketiedot
  • informoi osakkeenomistajia siirron vaiheista

Kiinteistötarinan käyttämä järjestelmäntarjoaja seuraa tiiviisti rekisterin teknistä etenemistä ja kehittää aktiivisesti järjestelmää vaatimusten mukaisesti, jotta tiedonsiirto isännöintijärjestelmästä osakehuoneistorekisteriin onnistuu toukokuusta 2019 alkaen. Kun osakeluettelo on siirretty Maanmittauslaitokseen, osakas voi muuttaa paperisen osakekirjan sähköiseksi omistajamerkinnäksi. Osakkeensaajan on haettava omistajakirjausta aina, kun osake luovutetaan edelleen. Osakkeensaajan on haettava omistusoikeuden kirjaamista kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Omistajakirjaus on haettava viimeistään 10 vuoden kuluttua osakeluettelon siirtymisestä Maanmittauslaitokselle, muuten ei voi osallistua yhtiökokouksiin.

 

Maatilan arvonmääritys

Maatilakokonaisuuden arvon määrittäminen tapahtuu yleensä siten, että maatilaan sisältyvän kunkin varallisuuslajin, kuten metsämaan, maatalousmaan, asuin- ja tuotantorakennusten, koneiden ja kaluston, kotieläimien, varastojen, arvopapereiden ja tuotanto-oikeuksien arvot määritetään erikseen käyttäen kysymyksessä olevaan varallisuuslajiin parhaiten soveltuvaa arvonmäärittämismenetelmää. Tilakokonaisuuden arvo määritetään laskemalla yhteen saadut erillisarvot ja vähentämällä summasta tilakokonaisuuden huomioon ottava alennus. Erityiset maan arvoon vaikuttavat seikat, kuten etäisyys taajamaan, kaavoitus tai ranta-alueet tulee ottaa tapauskohtaisesti huomioon arvostamisratkaisua tehtäessä.

Jos maatilan tuotantorakennusten käyvän arvon selvittämiseksi ei ole käytettävissä rakennusten ominaisuustietoja tai rakennuskustannuksia (uudehko kohde), arvostuksen perusteena voidaan käyttää rakennusten menojäännösarvoja.

Maatilan pellon arvo määritetään ensisijaisesti kauppahintatiedon tai vertailukauppojen perusteella. Jos tätä tietoa ei ole käytettävissä, arvostus voidaan suorittaa Maanmittauslaitoksen maakuntapohjaisten arvojen perusteella.

Metsän arvostamisessa kauppa-arvomenetelmä ei yleensä voi olla lähtökohtana, koska tietoja ei ole käytettävissä. Metsän arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

  • puuston määrä, laatu ja lajijakauma kokonaisuutena
  • heti hakattavissa olevan puun määrä
  • jatkossa saatavat puun myyntitulot (odotusarvo)
  • taimikkojen suhteellinen osuus
  • maapohjan laatu
  • alueen metsänhoidollinen tila
  • metsän sijaintiin liittyvät tekijät, kuten ilmasto ja kulkuyhteydet
  • metsän moninaiskäyttömahdollisuudet
  • maankäyttöä koskevat rajoitukset

Metsän arvon määrittämisessä käytetään yleensä yksityismetsissä tuotto- ja kustannusarvo-menetelmien yhdistelmää, niin sanottua summa-arvomenetelmää, jossa lasketaan yhteen metsän omaisuusosat:

  • laskennalliseen tuottoon perustuva maapohjan arvo
  • taimikon kustannusarvo
  • puuston hakkuuarvo
  • mahdollinen odotusarvolisä

Näin laskettua kohteen yhteisarvoa korjataan kokonaisarvon korjauksella eli ns. tukkualennuksella.

Asunnot avioeron sattuessa

Kun avioeroa koskeva asia on tullut käräjäoikeudessa vireille, voivat puolisot vaatia omaisuutensa jakamista eli ositusta. Jos kummallakaan puolisolla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen, on omaisuuden osituksen sijaan toimitettava ainoastaan puolisoiden omaisuuden erottelu. Jos puolisoilla on yhteistä omaisuutta, on omaisuus vaadittaessa jaettava omaisuuden osituksessa tai erottelussa. Tässä vaiheessa puolueeton arvio omaisuudesta on kannattava teettää.

Avioliiton päättyessä myös kiinteistöt tulevat osituksen piiriin. Vaikka ositus ei si­nänsä ole pakol­linen, on se kui­tenkin suosi­telta­vaa tehdä. Yleen­sä osi­tuskir­jan laati­minen on kumman­kin osa­puo­len edun mukaista. Eten­kin ta­sin­koon oikeu­tetun eli vä­hem­män omistavan puoli­son näkö­kul­masta osi­tus­sopi­muk­sen laati­minen on hyvä hoitaa ajois­sa, sil­lä osi­tuk­sen täy­tän­töön­panoa ei voi ha­kea, ellei osa­puol­ten välillä ole toimi­tettu ositusta. On myös huomioitavaa, että osituksen piiriin kuuluu rajoitetusti myös avioeron jälkeen saatu omaisuus. Jos esi­mer­kiksi puoli­solla on ol­lut si­joi­tuksia avio­eron tulles­sa vi­reille, ja ne on sit­tem­min myyty ja hank­ittu niistä saa­mil­la tuloilla si­joi­tusasunnon, kuu­luu han­kittu asun­to osi­tuk­sen piiriin. Samoin esi­mer­kiksi sijoi­tusasunnon vuok­ratulosta saatu tuotto kuuluu osituksen piiriin avio­eron vireille tu­lon ja osi­tus­sopi­muk­sen al­lekir­joit­tami­sen väli­senä aikana.

Osituksessa huolehditaan myös omaisuuden kirjaamisesta eri rekistereihin. Kiinteistöjen osalta tulee hakea esimerkiksi lainhuutoa. Asunto-osakkeen osakekirjaan tulee vastaavasti tehdä tarvittavat siirtomerkinnät ja ilmoittaa taloyhtiön isännöitsijälle osakkeen siirtymisestä.

Kiinteistötarina tarjoaa asunto- ja kiinteistöarvion luotettavasti ja puolueettomasti osto-, myynti- ja vuokraustilanteissa, perinnönjaon ja osituksen yhteydessä, vakuus- ja yritysjärjestelyissä sekä verotusta varten. Ota yhteyttä: tampere(at)kiinteistotarina.fi

Käypä arvo

Perintö-  ja lahjaverolain mukaan omaisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, mikä omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa. Luovutuksen osapuolina on täytynyt olla toisistaan riippumattomat tahot vapaassa markkinatilanteessa. Varallisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, joka varallisuudella oli verovelvollisuuden alkamishetkellä omistajan hallussa ja sillä paikalla, missä omaisuus oli.

Koska käyvällä arvolla tarkoitetaan todennäköistä luovutushintaa, määritetään käypä arvo ensisijaisesti arviokohdetta koskevien kauppahintatietojen perusteella. Kyseinen kauppa-arvomenetelmä edellyttää, että arvostamiskohdetta vastaavista kohteista on saatavilla riittävästi kauppahintatietoja. Lisäksi vertailtavan kohteen sijainnin ja laadun tulee vastata arvioinnin kohdetta ja ajallisesti kaupat on tehty lähekkäin.

Käypää arvoa ei tule sekoittaa kiinteistön verotusarvoon. Kiinteistön verotusarvo on kaavamainen arvo, jonka Verohallinto vahvistaa kiinteistöverotusta varten. Tästä johtuen kiinteistöjen verotusarvot ovat yleensä käypiä arvoja huomattavasti alempia, eikä niitä siksi voida pitää käypinä arvoina.

Verohallinnon päättäessä kohteen käypää arvoa, on puolueettoman ammattilaisen eli laillistetun kiinteistönvälittäjän lausunto omaisuuden käyvästä arvosta vahva osoitus asiasta. Kiinteistötarina tarjoaa asunto- ja kiinteistöarvion luotettavasti ja puolueettomasti. Ota yhteyttä: tampere(at)kiinteistotarina.fi