Arvon perusta kiinteistöarvioinnissa

Arvon perusta – mitä arvioidaan?

Arvon perusta on selvitys arvon määrittämisen perusolettamuksista. Oikea arvon perusta vaihtelee arvioinnin tarkoituksen mukaan. IVS:n mukaan arvon perustoja on kolmea erilaista:

  1. Yleisin tapa on määritellä todennäköisin hinta, joka olisi saatavilla hypoteettisessa vaihdossa vapailla ja avoimilla markkinoilla, puhutaan yleisesti markkina-arvon määrittelystä.
  2. Voidaan myös määritellä henkilön saamat hyödyt hyödykkeen omistamisesta. Tällöin arvo on erityinen ko. henkilölle eikä välttämättä ole relevantti markkinaosapuolille yleisesti. Puhutaan yleisesti investointiarvosta ja erikoisarvosta.
  3. Kolmas tapa on määritellä hinta, joka olisi järkevästi katsoen sovittavissa vaihdettaessa hyödyke kahden tietyn osapuolen välillä. Kyseessä on tällöin käyvän arvon arvioiminen.

Mitä tarkoitetaan markkina-arvolla?

Markkina-arvo on IVS:n määritelmän mukaisesti:

”arvioitu rahamäärä, jolla arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa”.

Tämä virke löytyy usein myös asuntojen ja kiinteistöjen arviokirjoista. Markkina-arvo on siis todennäköisin hinta, joka voidaan kohtuudella olettaa saatavan markkinoilta arvopäivänä. Se on paras hinta, jonka myyjä voi kohtuudella saada, ja edullisin hinta, johon ostaja voi kohtuudella päästä. Tässä artikkelissa syvennytään tarkemmin markkina-arvon määritelmään.

Arvioissa on oleellista kertoa minkä päivän arvosta on kyse. Määritelmässä käytetty termi ”arvopäivänä” edellyttää, että arvioitavan kohteen arvo on ajallisesti määritetty annetulle päivälle. Koska markkinat muuttuvat koko ajan, arvioitu arvo voi toisena ajankohtana olla väärä. Arvio siis kuvaa ajankohtaista markkinatilannetta ja olosuhteita arvopäivänä, ei minään muuna ajankohtana.

Liiketoimen oletetaan tapahtuvan toisistaan riippumattomien, itsenäisesti toimivien osapuolten välillä, määritelmän ”riippumaton liiketoimi” tapahtuu täten sellaisten osapuolten välillä, joilla ei ole erityissuhteita, kuten esimerkiksi emo- ja tytäryhtiö tai vuokranantaja ja vuokralainen, jotka voisivat tehdä hintatasosta markkinoiden kannalta epätyypillisen erikoisarvon takia.

Määritelmässä sanotun ”asianmukaisen markkinoinnin jälkeen” tarkoittaa, että hyödyke on esillä markkinoilla sopivimmalla tavalla, jotta siitä luovutettaessa saataisiin paras, kohtuullisesti saavutettavissa oleva hinta. Itse myyntiajan tulee olla tarpeeksi pitkä, jotta hyödyke saadaan tuotua riittävän monen tietoisuuteen. Myyntiaika edeltää aina arvopäivää.

Markkina-arvon määritelmä loppuu mainintaan ”osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa” edellyttää, että sekä halukas ostaja että halukas myyjä ovat riittävän tietoisia kohteen ominaisuuksista, sen nykyisistä ja potentiaalisista käyttötavoista sekä markkinatilanteesta arvopäivänä. Kummankin oletetaan myös käyttävän tietoja harkitusti etsien parasta hintaa omista kaupanteon lähtökohdistaan. Huolenpito omista eduista arvioidaan arvopäivän mukaisessa markkinatilanteessa eikä jälkiviisaasti jonkin myöhemmän ajankohdan tietämyksen perusteella. Ilman pakkoa tarkoittaa, että kumpikin osapuoli on motivoitunut liiketoimeen, mutta kumpaakaan ei ole pakotettu tai kohtuuttomasti painostettu tekemään sitä. Markkina-arvon käsite edellyttää, että hinta neuvotellaan avoimilla ja kilpailullisilla markkinoilla, missä osapuolet toimivat vapaasti.

Mitä tarkoitetaan investointiarvolla ja erikoisarvolla?

Investointiarvo ja erikoisarvo liittyvät arvon perustoihin – millainen arvio tehdään? Arvioitava kohde voidaan määritellä sitä kautta, mitkä ovat henkilön saamat hyödyt kohteen omistamisesta. Tällöin arvo on erityinen ko. henkilölle eikä välttämättä ole relevantti markkinaosapuolille yleisesti (vrt. markkina-arvo). Investointiarvolla puolestaan tarkoitetaan kohteen arvoa nykyiselle tai potentiaaliselle omistajalle yksittäisenä sijoituksena tai operatiivisina hyötyinä. Erikoisarvo on rahamäärä, joka kuvaa kohteen erityisiä ominaisuuksia, joilla on arvoa vain erityiselle ostajalle. Erityinen ostaja on täten tietty ostaja, jolle kohteella on erikoisarvoa, koska sen omistamisesta syntyy etuja, jotka eivät ole muiden ostajien saavutettavissa markkinoilla. Erikoisarvo voi syntyä, kun kohteella on ominaisuuksia, jotka tekevät sen houkuttelevammaksi tietylle ostajalle kuin millekään muulle ostajalle markkinoilla. Näihin ominaisuuksiin voivat kuulua kohteen fyysiset, maantieteelliset, taloudelliset tai oikeudelliset ominaispiirteet. Lisäksi voi olla synergiaetuja useamman kohteen omistamisesta tietylle ostajalle, tämäkin on omanlaisensa erityisarvo.

Investointiarvo puolestaan heijastaa sen kohteen olosuhteita ja taloudellisia tavoitteita, jota varten arviointi on tehty. Sitä käytetään usein investoinnin suorituskyvyn mittaamiseen. Voidaan myös ajatella, että kohteen investointiarvon ja markkina-arvon väliset erot antavat ostajille ja myyjille motivaation tulla markkinoille.

Investointiarvo ja erikoisarvo ovat markkina-arvon käsitettä laajempia. Markkina-arvo kun edellyttää jättämään huomioimatta kaikki erikoisarvon elementit, siinä keskitytään ainoastaan yleistilanteeseen.

Mitä tarkoitetaan käyvällä arvolla?

”Käypä arvo on hyödykkeen siirtämiseksi tunnistettujen, asiantuntevien ja halukkaiden osapuolten välillä arvioitu hinta, joka heijastaa kummankin osapuolen intressejä”

näin kuuluu tyypillinen määritelmä käyvästä arvosta. Käypä arvo on kohteen myynnissä tai ostamisessa asiantuntevien ja halukkaiden osapuolten välillä arvioitu hinta. Hyvin toimivilla markkinoilla käypä arvo ja markkina-arvo ovat samoja. Teoreettisena käsitteenä käypä arvo on kuitenkin markkina-arvoa laajempi. Käypä arvo tulee voida määrittää kaikissa   tilanteissa, myös poikkeuksellisissa markkinatilanteissa.

Markkina-arvo sulkee puolestaan aina pois sellaisen hinnan, jota ovat alentaneet tai korottaneet erityiset ehdot tai olosuhteet, kuten epätavanomaiset rahoitus-, myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt tai mitkä tahansa erikoisarvoa sisältävät tekijät. Käypä arvo sisältää siis myös tapaukset, jossa ostajan ja myyjän välillä on kytköksiä kuten esimerkiksi emo- ja tytäryhtiö tai vuokranantaja ja vuokralainen.