Ajankohtaista

Maatilan arvonmääritys

Maatilakokonaisuuden arvon määrittäminen tapahtuu yleensä siten, että maatilaan sisältyvän kunkin varallisuuslajin, kuten metsämaan, maatalousmaan, asuin- ja tuotantorakennusten, koneiden ja kaluston, kotieläimien, varastojen, arvopapereiden ja tuotanto-oikeuksien arvot määritetään erikseen käyttäen kysymyksessä olevaan varallisuuslajiin parhaiten soveltuvaa arvonmäärittämismenetelmää. Tilakokonaisuuden arvo määritetään laskemalla yhteen saadut erillisarvot ja vähentämällä summasta tilakokonaisuuden huomioon ottava alennus. Erityiset maan arvoon vaikuttavat seikat, kuten etäisyys taajamaan, kaavoitus tai ranta-alueet tulee ottaa tapauskohtaisesti huomioon arvostamisratkaisua tehtäessä.

Jos maatilan tuotantorakennusten käyvän arvon selvittämiseksi ei ole käytettävissä rakennusten ominaisuustietoja tai rakennuskustannuksia (uudehko kohde), arvostuksen perusteena voidaan käyttää rakennusten menojäännösarvoja.

Maatilan pellon arvo määritetään ensisijaisesti kauppahintatiedon tai vertailukauppojen perusteella. Jos tätä tietoa ei ole käytettävissä, arvostus voidaan suorittaa Maanmittauslaitoksen maakuntapohjaisten arvojen perusteella.

Metsän arvostamisessa kauppa-arvomenetelmä ei yleensä voi olla lähtökohtana, koska tietoja ei ole käytettävissä. Metsän arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

  • puuston määrä, laatu ja lajijakauma kokonaisuutena
  • heti hakattavissa olevan puun määrä
  • jatkossa saatavat puun myyntitulot (odotusarvo)
  • taimikkojen suhteellinen osuus
  • maapohjan laatu
  • alueen metsänhoidollinen tila
  • metsän sijaintiin liittyvät tekijät, kuten ilmasto ja kulkuyhteydet
  • metsän moninaiskäyttömahdollisuudet
  • maankäyttöä koskevat rajoitukset

Metsän arvon määrittämisessä käytetään yleensä yksityismetsissä tuotto- ja kustannusarvo-menetelmien yhdistelmää, niin sanottua summa-arvomenetelmää, jossa lasketaan yhteen metsän omaisuusosat:

  • laskennalliseen tuottoon perustuva maapohjan arvo
  • taimikon kustannusarvo
  • puuston hakkuuarvo
  • mahdollinen odotusarvolisä

Näin laskettua kohteen yhteisarvoa korjataan kokonaisarvon korjauksella eli ns. tukkualennuksella.

Asunnot avioeron sattuessa

Kun avioeroa koskeva asia on tullut käräjäoikeudessa vireille, voivat puolisot vaatia omaisuutensa jakamista eli ositusta. Jos kummallakaan puolisolla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen, on omaisuuden osituksen sijaan toimitettava ainoastaan puolisoiden omaisuuden erottelu. Jos puolisoilla on yhteistä omaisuutta, on omaisuus vaadittaessa jaettava omaisuuden osituksessa tai erottelussa. Tässä vaiheessa puolueeton arvio omaisuudesta on kannattava teettää.

Avioliiton päättyessä myös kiinteistöt tulevat osituksen piiriin. Vaikka ositus ei si­nänsä ole pakol­linen, on se kui­tenkin suosi­telta­vaa tehdä. Yleen­sä osi­tuskir­jan laati­minen on kumman­kin osa­puo­len edun mukaista. Eten­kin ta­sin­koon oikeu­tetun eli vä­hem­män omistavan puoli­son näkö­kul­masta osi­tus­sopi­muk­sen laati­minen on hyvä hoitaa ajois­sa, sil­lä osi­tuk­sen täy­tän­töön­panoa ei voi ha­kea, ellei osa­puol­ten välillä ole toimi­tettu ositusta. On myös huomioitavaa, että osituksen piiriin kuuluu rajoitetusti myös avioeron jälkeen saatu omaisuus. Jos esi­mer­kiksi puoli­solla on ol­lut si­joi­tuksia avio­eron tulles­sa vi­reille, ja ne on sit­tem­min myyty ja hank­ittu niistä saa­mil­la tuloilla si­joi­tusasunnon, kuu­luu han­kittu asun­to osi­tuk­sen piiriin. Samoin esi­mer­kiksi sijoi­tusasunnon vuok­ratulosta saatu tuotto kuuluu osituksen piiriin avio­eron vireille tu­lon ja osi­tus­sopi­muk­sen al­lekir­joit­tami­sen väli­senä aikana.

Osituksessa huolehditaan myös omaisuuden kirjaamisesta eri rekistereihin. Kiinteistöjen osalta tulee hakea esimerkiksi lainhuutoa. Asunto-osakkeen osakekirjaan tulee vastaavasti tehdä tarvittavat siirtomerkinnät ja ilmoittaa taloyhtiön isännöitsijälle osakkeen siirtymisestä.

Kiinteistötarina tarjoaa asunto- ja kiinteistöarvion luotettavasti ja puolueettomasti osto-, myynti- ja vuokraustilanteissa, perinnönjaon ja osituksen yhteydessä, vakuus- ja yritysjärjestelyissä sekä verotusta varten. Ota yhteyttä: tampere(at)kiinteistotarina.fi

Käypä arvo

Perintö-  ja lahjaverolain mukaan omaisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, mikä omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa. Luovutuksen osapuolina on täytynyt olla toisistaan riippumattomat tahot vapaassa markkinatilanteessa. Varallisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, joka varallisuudella oli verovelvollisuuden alkamishetkellä omistajan hallussa ja sillä paikalla, missä omaisuus oli.

Koska käyvällä arvolla tarkoitetaan todennäköistä luovutushintaa, määritetään käypä arvo ensisijaisesti arviokohdetta koskevien kauppahintatietojen perusteella. Kyseinen kauppa-arvomenetelmä edellyttää, että arvostamiskohdetta vastaavista kohteista on saatavilla riittävästi kauppahintatietoja. Lisäksi vertailtavan kohteen sijainnin ja laadun tulee vastata arvioinnin kohdetta ja ajallisesti kaupat on tehty lähekkäin.

Käypää arvoa ei tule sekoittaa kiinteistön verotusarvoon. Kiinteistön verotusarvo on kaavamainen arvo, jonka Verohallinto vahvistaa kiinteistöverotusta varten. Tästä johtuen kiinteistöjen verotusarvot ovat yleensä käypiä arvoja huomattavasti alempia, eikä niitä siksi voida pitää käypinä arvoina.

Verohallinnon päättäessä kohteen käypää arvoa, on puolueettoman ammattilaisen eli laillistetun kiinteistönvälittäjän lausunto omaisuuden käyvästä arvosta vahva osoitus asiasta. Kiinteistötarina tarjoaa asunto- ja kiinteistöarvion luotettavasti ja puolueettomasti. Ota yhteyttä: tampere(at)kiinteistotarina.fi

Kiinteistönarviointimenetelmät

Kiinteistönarvioinnissa käytettäviä arviointimenetelmiä ovat kauppa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä ja kustannusarvomenetelmä. Käytännössä käytetään usein useampaa menetelmää rinnakkain parhaan lopputuloksen takaamiseksi (yhdistelmämenetelmä). Vaikka arvion käyttötarkoitus ei saa koskaan vaikuttaa arvion lopputulokseen, on tärkeää tietää arvion käyttötarkoitus.

Kauppa-arvomenetelmä on yleisin asuinhuoneistojen ja -kiinteistöjen käyvän arvon arvioinnissa. Kun arvioitavaa kiinteistöjä verrataan muiden kiinteistöjen toteutuneisiin kauppahintoihin, on menetelmä yksinkertainen ja toimiva, mikäli vertailukauppoja on riittävästi. Haasteita syntyy, mikäli vertailukauppojen edustavuus ei kestä vertailua (kohteiden ominaisuudet, toimitilat, riippumattomat kaupat vs. lahjoitukset, alueiden eroavuudet, nopeat markkinamuutokset).

Tuottoarvomenetelmää käytetään toimitilojen arvioinnissa. Lisäksi ammattimaiset sijoittajat suosivat menetelmää, vähintäänkin vertailumenetelmänä asuntosijoituskohteita etsittäessä. Tuottoarvomenetelmässä arvioitavan kohteen arvo määritellään kohteesta saatavan nettovuokratuoton perusteella. On tärkeää selvittää kohteen vuokrausaste, sopimusten markkinaehtoisuus sekä vuokrasuhteen pituus. Sijoituspäätöstä tehdessä kiinteistökohteesta saatavissa olevaa tuottoa verrataan vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin, kuten talletuksiin ja pörssiosakkaiden antamaan tuottoon. Yksinkertaisimmillaan tuottoarvo voidaan laskea näin:

  • Vuokratuotto kuukaudessa 800 eur
  • Hoitokulut 200 eur
  • Nettotuotto 600  eur (vuodessa 600 eur x 12 = 7200 eur)

Jos tuottoprosentiksi arvioidaan kuusi (6 %), saadaan vuotuisen nettotuoton avulla kohteen tuottoarvoksi 120 000 euroa (7200 / 0,06). Mahdollisen sijoitusasunnon arvo määritellään siis saatavan tuoton ja tuotto-odotuksen mukaan. Menetelmä ei huomioi kohteen arvonnousua, joten kauppa-arvomenetelmä on hyvä yhdistää tuottoarvomenetelmään.

Kustannusarvomenetelmään perustuva kustannusarvo vastaa kohteen todennäköisiä rakennuskustannuksia. Kustannusarvolla tarkoitetaan arvioitavan rakennuksen kanssa samankaltaisten rakennusten todennäköisten rakentamiskustannusten mukaan määriteltyä arvoa. Koska rakennuskustannusten kehitys ei välttämättä vastaa kiinteistömarkkinoiden kehitystä, ei kustannusarvomenetelmällä ole mitään tekemistä kohteen tuottoarvon tai markkina-arvon kanssa. Kustannusarvomenetelmä soveltuu parhaiten uusien rakennusten arviointiin, jos uudisrakentaminen on todellinen vaihtoehto.

Jokaiseen kohdearviointiin tulee sisältyä selvitys vallitsevasta markkinatilanteesta. Yleisiä markkinatekijöitä ovat yleinen taloudellinen tilanne, korkotaso ja mahdolliset laki- tai veromuutokset. Alueellisia markkinatekijöitä ovat elinkeinorakenne, työllisyys, kasvunäkymät ja koulutustaso.

Kiinteistötarina auttaa mielellään kiinteistöjen arvioinneissa, tarvitsetpa arvion luottoa, perintö- tai lahjaverotusta tai vaikka vaihtoa ajatellen. Saat meihin yhteyden sähköpostitse kiinteistotarina(at)kiinteistotarina.fi

Ks. lisää: Matti Kasso: Kiinteistönvälitys ja -arviointi. 2014. Talentum.

Korjaushankkeiden rahoitus taloyhtiöissä

Kiinteistötarina Isännöinti tarjoaa isännöintipalveluita Tampereen seudulla. Usein 1960-70 -luvulla rakennetuissa kerrostaloissa nousee keskustelu suuremmista remonteista. Paljon kuullaan myös puhuttavan kulujen nousevan niin korkealle, että se vastaa lähes asunnon arvoa. Tällaisessa tilanteessa on joissakin tapauksissa päädytty ratkaisuun, että taloja ei kunnosteta lainkaan. Toki tämä on harvinaista eikä huolta kannata kantaa turhaan. Hyvin tehty korjaushanke saa taloyhtiön kestämään vielä pitkään.

Putki- ja muihin remontteihin tulee kuitenkin osata varautua. Jos tiedät asuvasi vanhemmassa taloyhtiössä, jossa remontteja ei ole vielä tehty, ovat ne varmasti edessäpäin. Toki uudempiinkin taloyhtiöihin voi tulla remontin ja korjauksen tarpeita. Kuka vastaa kuluista suuremmissa korjaushakkeissa, ja miten rahoitus hoidetaan?

Taloyhtiön kullekin korjaushankkeelle valitaan rahoitustapa taloyhtiön varallisuudesta ja tilanteesta riippuen. Isännöitsijän ja hallituksen vastuulle jää useimmiten rahoitustapojen vertailu. Rahoitusvaihtoehtoja on tärkeää vertailla, koska monia eri vaihtoehtoja on saatavilla sekä ulkoisista että omista vaihtoehdoista. Yhtiökokous tekee lopullisen päätöksen siitä, mikä rahoitusmuoto valitaan.

Yleisimmät rahoitusvaihtoehdot ovat pankkilaina sekä ns. osakassuoritukset. Yhtiökokouksessa voidaan myös päättää, että korjaushankkeeseen kerätään varoja jo ennen remontin aloitusta erillisellä korjausvastikkeella. Pienemmissä korjauksissa voi olla aiheellista kerätä esim. yksi ylimääräinen vastike. Myös muita rahoitusvaihtoehtoja on olemassa, mutta esittelemme tässä artikkelissa vain yleisimmät.

Sisäiset rahoituslähteet

Jos taloyhtiön hallinnassa on asuin- tai liikehuoneistoja, voidaan niitä vuokrata tai myydä rahoituksen saamiseksi korjaushankkeelle. Myös taloyhtiön hallinnassa olevat varasto- ja piharakennukset kannattaa kartoittaa siltä varalta, että niistä voi hyötyä esimerkiksi muuttamalla ne asuintiloiksi. Asuintiloiksi muuntamisen jälkeen ne voidaan vuokrata tai myydä eteenpäin. Tällaisessa tapauksessa tulee kuitenkin laskea tarkkaan muutostöistä aiheutuneiden kulujen määrä suhteutettuna voittoon.

Käyttämättömän rakennusoikeuden myymistä tonttia lohkomalla, tai esimerkiksi käyttöullakolta voidaan myös pohtia taloyhtiössä. Tällaisten vaihtoehtojen toteutus vaatii kuitenkin paljon taustaselvittelyä ja asiantuntemusta. Helpompaa on tilojen vuokraaminen eteenpäin kuin myyminen. Taloyhtiön tulee kuitenkin huomioida vuokratuloista saatavan tuoton ajallinen kesto. Kaikilla taloyhtiöillä ei ole aikaa odottaa vuokratuloista saatuja tuloja.

Ulkoiset rahoituslähteet

Yleisin ulkoinen rahoituslähde on pankkilainan, asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA:n) sekä kuntien myöntämien avustusten yhdistelmä. Valtio voi myöntää avustusta asumiseen ja rakentamiseen liittyen. Kunnan, valtionkonttorin ja ARA:n avustuksissa osalle on merkitty hakuaika ja osaa voi hakea ympäri vuoden. Jo 10% avustus on merkittävä etu taloyhtiölle.

Myös korjaushankkeita edeltäviin kuntotarkastuksiin on mahdollista saada avustusta. Avustusta voi saada kosteusvaurioituneisiin asuntoihin, jotka aiheuttavat terveyshaittaa. Avustuksen myöntämisen edellytyksenä on, että kunnan terveystarkastaja on todennut terveyshaitan.

Muut rahoituslähteet

Pieniä kunnostustöitä kannattaa tehdä talkoovoimin, jos taloyhtiössä vallitsee hyvä yhteishenki. Talkoisiin tulee muistaa ottaa talkoovakuutus. Myös luovia ratkaisuja kannattaa ideoida, mutta niissä tulee tarkoin laskea kannattavuus. Esimerkiksi keskustayhtiöissä voi olla mahdollista vuokrata mainostilaa talon seinältä.

Kiinteistötarina mukana Onhan siinä Avainlippu -kampanjassa

Kiinteistötarina on mukana Suomalaisen Työn Liiton ja Avainlippu-yritysten Onhan siinä Avainlippu -kampanjassa. Kampanjan myötä haluamme muistuttaa kotimaisen työn merkityksestä tuotteidemme taustalla.

Avainlippu on merkki suomalaisesta työstä. Merkki voidaan myöntää tuotteelle, joka on valmistettu Suomessa. Lisäksi suomalaisten kustannusten osuus tuotteen omakustannusarvosta, eli kotimaisuusasteen on oltava vähintään 50 prosenttia. Laskelmassa otetaan huomioon kaikki tuotteeseen kohdistuvat kustannukset.

Kolmevuotisella Onhan siinä Avainlippu -kampanjalla Suomalaisen Työn Liitto haluaa nostaa Avainlipun sille kuuluvaan arvoon.

Avainlippu-merkki tunnetaan varsin hyvin. Suomalaisen Työn Liiton tutkimuksen mukaan 79 prosenttia suomalaisista kuluttajista tuntee Avainlipun erittäin hyvin tai melko hyvin. Tunnettuus yrityspäättäjien keskuudessa on 92 prosenttia. Suomalaisista suurin osa (71 %) on myös sitä mieltä, että Avainlippu vaikuttaa ostopäätöksiin positiivisesti.

Kampanja tulee pitämään sisällään muun muassa tv-filmejä, radiomainontaa, tutkimusta, viestintää sekä tapahtumia, kuten Suomen suurimmat avoimet ovet Tervetuloa meille -viikolla syksyllä. Osallistu kampanjaan ja keskusteluun somessa #Avainlippu #OnhansiinäAvainlippu

Asunnonmyyminen yksin vain välittäjän avulla?

Markkinointi

Monet asunnon myyjät ajattelevat säästävänsä rahaa myymällä asunnon itse. Monesti tässä saattaa olla paljon riskitekijöitä ja myyjä ei välttämättä säästä rahaa pitkällä tähtäimellä ollenkaan. Kun hankit kiinteistönvälittäjän, maksat koko paketista. Tähän lukeutuu esimerkiksi markkinointiosaaminen. Asuntoja markkinoidaan maksullisilla kanavilla kuten Etuovessa ja Oikotiellä. Lisäksi välittäjillä on omat kanavansa, nykyään tärkeimpänä sosiaalinen media, jossa asuntoja myös markkinoidaan. Todennäköistä on, että kiinteistövälittäjä saa asuntosi kaupaksi nopeammin kuin itse myisit. Välittäjillä on pääsyoikeus erilaisiin datapankkeihin, joista nähdään henkilöt, jotka etsivät asuntoa. Välittäjillä on myös paljon suhteita ja tätä kautta asunto saattaa mennä kaupaksi jo ennen markkinoinnin aloitusta. Jos kuitenkin myyt asuntoasi itse, pitää hankkia jäsenyys tai maksettu ilmoitus asunnonmyyntisivuille.

Asunnon myynnissä erittäin tärkeää ovat valoisat, kauniit, hyvin suunnitellut valokuvat. Näitä ei yleensä saa tavallisella kotikameralla vaan parhainta jälkeä tekee ammattivalokuvaaja. Kiinteistönvälittäjät ovat usein solmineet sopimuksia valokuvaajien kanssa, jotka kuvaavat kohteita, jolloin tämäkin kuuluu osana palveluihin, joita saat palkatessa välittäjän.

Jos asunto halutaan saada kaupaksi mahdollisimman nopeasti, ei markkinointikulut lopu pelkästään asuntovälityspalveluiden jäsenyyksiin ja ammattivalokuvaajiin. Asunnon markkinointiin kuuluu myös erilaisten esitteiden ja mainosten teko, eikä se silti takaa sitä, että asunto menee heti kaupaksi. Asuntojenmyynti onkin yhä enemmän markkinointiosaamisen oikeanlaista kohdennusta.

Hinta

Myyjä haluaa asunnostaan aina parhaan mahdollisen hinnan, oli myynti sitten yksityisesti tai välittäjän kautta tapahtuvaa. Asianmukainen hinnoittelu on kaiken lähtökohta: liian kallis hinnoittelu ei kannata, mutta alakanttiinkaan hinnoittelu ei ole suositeltavaa. Hinnan arvioiminen on vaikeaa, saatat menettää tuhansia euroja alihinnoittelulla ja ylihinnoiteltu asunto saattaa puolestaan olla markkinoilla kauan. Kiinteistövälittäjät osaavat arvioida hinnan sopivaksi yleisen markkinatason mukaisesti. Välittäjien palkka on kuitenkin kiinni asunnon myymisestä, joten siksi he arvioivat asunnot aina realistisesti ja haluavat saada sen nopeasti kaupaksi, mikä on etu molemmille osapuolille.

Asunnon valmistelu

Tiesitkö, että asianmukaisesti stailattu asunto myy nopeammin. Esimerkiksi henkilökohtaisten valokuvien pois ottaminen ja pieni pintaremontti tekevät myynnille ihmeitä. Tekemällä kodista viihtyisän potentiaalisille asiakkaille ja persoonattoman auttaa nopeassa myynnissä. Kiinteistövälittäjillä on tästä arvokasta kokemusta, kuinka kodista saadaan entistä houkuttelevampi. Internetistä saatavat vinkit eivät vastaa aina todellisuutta ja siksi kannattaakin kääntyä välittäjien puoleen. Kiinteistötarina tekee yhteistyötä sisustussuunnittelijan kanssa optimoidakseen asuntonäyttöön tulevien määrän, ostotarjousten määrän sekä lopulta toteutuneen kauppahinnan kohtuullisella myyntiajalla.

Paperityöt

Kun asuntoa ostetaan, paperitöitä on paljon, kun asuntoa myydään, niitä on tuplasti. Yksin myydessä tulee olla tietoinen asunnonmyyntiin liittyvistä lakikiemuroista. Perusvinkkejä kannattaa hakea Kiinteistötarinan asuntokoulusta. Pienikin virhe voi olla myynnin kannalta oleellinen ja etenkin lakisääteiset velvoitteet tiedonantovelvollisuudesta tulee huomioida tarkasti. Palkatessasi kiinteistönvälittäjän, hoitaa hän kaikki paperityöt puolestasi.

Hupikävijät ja asunnonetsijät

Omaa asuntoa myyvillä on usein vahva tunneside kotiinsa. Kiinteistönvälittäjät puolestaan näkevät ja näyttävät kohteita päivittäin ja osaavat tämän myötä kertoa, mikä asunnossasi oikeasti myy ja mikä ei. Monesti kyseessä on pienet asiat: seinien värit ja valoisuus. Heillä on täysin puolueeton näkemys asiaan ja mielipiteet tulevat ammattitaidon myötä. Kun asuntoa myydään, pitää ottaa kaikki kiinnostuneet ostajat vastaan. Tämä on hyvä muistaa myös silloin, kun myyt yksin asuntoa. Yksinmyynnin yksi suurimpia murheita on asunnonmyyntiin kuluva aika, kiinteistönvälittäjä voi näyttää asuntoa ollessasi töissä ja Kiinteistötarinan yhteistyökumppani hoitaa tarvittaessa näyttösiivoukset puolestasi. Nopea tavoitettavuus on etu asunnonmyynnissä, joten projekti on ajallisesti sitova. Lisäksi huomioitavaa on se, että kaikki katsojat eivät ole tosissaan liikenteessä asunnon ostossa. Voi tuntia turhauttavalta näyttää asuntoa monille, joilla ei ole aikomustakaan ostaa asuntoa. Ammattitaitoiset kiinteistönvälittäjät osaavat lukea ihmisistä ovatko he tosissaan ostoaikeissa vai vain katselemassa huvin vuoksi. Monesti asian saa selville muutamalla kysymyksellä tai sen voi myös nähdä käytöksestä yleisellä asuntonäytöllä. Välittäjät eivät tuhlaa turhaan aikaansa näihin hupiostajiin vaan keskittävät kaiken energiansa oikeasti kiinnostuneisiin, potentiaalisiin ostajiin.

Luotettavuus

Jos myyt asuntoa itsenäisesti, on sinun vastuullasi kertoa kaikki oleellinen informaatio asunnosta. Esimerkiksi asunnon kunnon kertominen on yksi tärkeimmistä asioista, joka pitää kertoa ostajille. Jos kiinteistövälittäjä myy asuntoasi, hän selvittää automaattisesti kaiken asuntoosi liittyvän vertailemalla asiakirjoja (kuten isännöitsijäntodistusta ja yhtiöasiakirjoja) sekä suorittamalla laajan katselmuksen asunnossa ja sen ympäristössä. Kiinteistönvälittäjät osaavat myös kertoa ostajille asunnosta objektiivisesti. Kiinteistönvälittäjä on usein neutraali ja rakentava osapuoli ostajan ja myyjän välisessä, kiivaassakin, neuvotteluvaiheessa. Myös näytöillä ostajat katselevat asuntoja mieluummin niin, että omistajat eivät ole paikalla. Monista tuntuu, että he eivät voi olla avoimia mielipiteidensä kanssa asunnon omistajille ja ovat silloin mieluummin hiljaa. Yleensä näytöllä vierailu on myös lyhyempi omistajien ollessa paikalla.

Jännittääkö?

Jos asunnon esittely tuntuu vieraalta, käy kiinteistövälittäjien asuntonäytöissä. Seuraa miten he myyvät asuntoa: millaisia kysymyksiä välittäjille esitetään, mitä välittäjä vastaa, miten välittäjä toimii esittelyssä? Näet Kiinteistötarinan asuntokohteet täältä, tule rohkeasti käymään näytöillämme! Loppujen lopuksi yksinmyynti vs. välittäjän kautta myynti liittyy siihen, kumpi on sinulle arvokkaampaa: säästetty raha vai säästetty aika ja stressi. Välittäjä saa usein laajemman kontaktiverkostonsa, neuvottelutaitojensa ja yrityksen tuoman luotettavuuden myötä paremman kauppahinnan asunnostasi. Näin lopulta välittäjän avulla myyminen voi olla tehokkaampaa ja euroissa voitollisempaa kuin yksinmyyminen. Kysy Kiinteistötarina arviokäynnille ja jutellaan vaihtoehdoista.

nimetön

Tilinpäätöksen tulkitseminen

Asuntosijoittaminen on noussut viime vuosina roimasti ja uusia sijoittajia ilmaantuu koko ajan. Ennen kuin asuntosijoittamiseen ryhtyy, kannattaa tutustua perusasioihin, kuten taloyhtiön tilinpäätöksen tulkintaan. Yleensä kompastuskivet löytyvät yhtiön dokumenteista.

Vuokratulot ja hoitovastike

Sijoittajan kannalta varmasti tärkein asia on hoitovastike, sekä tämän rinnalla mahdolliset taloyhtiön vuokratulot. Taloyhtiö voi saada vuokratuloja omistamistaan liiketiloista ja asunnoista. Nämä vaikuttavat myös sijoittajan tuottoon. Vuokratulot laskevat hoitovastiketta, joka heijastuu tietenkin heti sijoittajan tuottoon positiivisesti. Vuokratuloilla voidaan rahoittaa peruskorjausremontteja tai vaihtoehtoisesti taloyhtiö voi myydä omistamiaan asuntoja ja näin rahoittaa remontit. Silloin osakkaille ei tule ylimääräisiä kuluja ja sijoittajakin kiittää.

Monesti vain varakkailla taloyhtiöillä on omistuksessa asuntoja ja liiketiloja, jolloin nämä ovat myös arvostettuja ja haluttuja yhtiöitä. Sijoittajan onkin helppo myydä tarvittaessa asuntonsa eteenpäin nopeasti. Kannattaa kuitenkin huomioida, että kulukontrollia seurataan hallituksen ja isännöitsijän kesken tarkasti, etteivät kulut karkaa varakkuuden vuoksi korkeaksi.

Hoitovastikkeen kehitystä kannattaa tarkkailla taloyhtiössä pitempään ja verrata sitä alueen keskiarvoon. Keskiarvoa suurempi hoitovastike ei ole sijoittajan kannalta hyvä, koska vuokratuotto jää silloin paljon pienemmäksi. Kuitenkaan liian alhainenkaan hoitovastike ei välttämättä ole hyvä. Sijoittajan kannattaa selvittää, mistä tämä taloyhtiössä johtuu. Onko esimerkiksi laiminlyöty ylläpitokorjauksia? Käytännössä keskiarvossa kulkeva hoitovastike on luotettavin ja paras vaihtoehto, mutta toki poikkeuksiakin on. Tärkeää sijoittajan kannalta on kuitenkin se, että hoitokulut kehittyvät tasaisesti eikä niissä tapahtuisi jatkuvasti suuria muutoksia.

Hoitojäämä ja yhtiön taloudellinen tilanne

Asunto-osakeyhtiöissä ei tavoitella voittoa, joten analyysi perinteisillä tunnusluvuilla ei ole kannattavaa. Tärkeä luku, mitä kannattaa arvioida, on hoitovastikejäämä. Luku kuvastaa vuoden aikana kerättyjen vuokratulojen, hoitovastikkeiden ja käyttökorvauksien riittävyyttä juoksevien kulujen hoitamiseen. Mikäli hoitojäämä on miinuksella eikä yhtiöllä ole rahavaroja taseessa, kielii se hoitovastikkeen noususta tulevina vuosina eikä näin ollen ole kannattava sijoitus. Se voi olla tarkoituksella miinuksella joinain vuosina, mutta jatkuvasti negatiivinen hoitojäämä ei kieli hyvästä taloyhtiöstä.

Jos taloyhtiö on hyvin hoidettu, hoitojäämä on positiivinen ja yhtiöllä on varoja noin kolmen kuukauden hoitokuluja vastaava määrä. Näin taloyhtiöllä on myös varallisuutta hoitokulujen hoitamiseen. Korkea hoitojäämä ja vahva kassatilanne ovat sijoittajan kannalta hyviä asioita – nämä ovat merkkejä siitä, että hoitovastike saattaisi laskea tulevaisuudessa.

Taseessa olevaa korkeaa velkaantuneisuutta tai negatiivista omaa pääomaa ei pidä turhaan säikähtää. Tämä on ainoastaan kirjanpitotekninen asia, joka ei vaikuta juurikaan sijoittajan tulovirtaan. Negatiivinen oma pääoma voi olla merkki esimerkiksi tuloutetuista peruskorjausremonteista. Vieraassa pääomassa olevat pääomalainat on jyvitetty osakkaille ja ne on aina huomioitu jo yhtiölainassa. Huomiota kannattaa kuitenkin kiinnittää jyvittämättä jätettyihin hoitolainoihin ja pankkien myöntämiin tililimiitteihin, koska nämä saatetaan tulevaisuudessa taas jyvittää osakkaille. Myös taloyhtiön lainojen korkotasot suositellaan tarkistettavan, koska ne vaikuttavat aina sijoittajan kuluihin.

Sijoittajan kannalta yksi tärkeimmistä asioista on peruskorjausten kirjaus. Taloyhtiöt voivat joko tulouttaa tai rahastoida remontit. Tulouttamisen etu on, että sijoittaja voi vähentää verotuksessa sekä lainan korot että lyhennykset. Sijoittajien kannalta tämä on siis paras tapa. Tästä hyötyvät myös osakkaat, koska omistusasuntojen hinnat ovat korkeampia tulouttamisen myötä ja näin arvokkaampia sijoittajille.

Taloyhtiöissä on mahdollista kerätä korjausvastiketta tulevia remontteja varten. Tästä ei ole sijoittajalle mitään hyötyä, koska rahavarat saattavat lojua yhtiön tilillä vuosia eikä sijoittaja saa siitä tuottoa lainkaan. Ja jos asunto myydään, kerätyt varat jäävät taloyhtiölle eikä niitä saa takaisin. Toisaalta, jos sijoittaja ostaa asunnon, kun varoja on kerätty, mutta remontteja ei ole maksettu, saattaa hän hyötyä tästä niin päin paljonkin.

Hyvä isännöinti taloyhtiössä tuottaa varmuudella omaisuudelle lisäarvoa. Onkin tärkeää, että myös sijoittajat vaikuttavat aktiivisesti yhtiökokouksissa ja hallitustyössä. Kiinteistötarina tukee kiinteistöjen arvonnousua kiinteistönvälityksen ja isännöinnin kautta, kysy tarjous!

Peruskorjaukset

Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen kannattaa tutustua huolella. Ennen ostopäätöstä suositeltavaa on huomioida, koska suuret remontit kasvattavat vastikkeita ja näin ollen tuotto voi jäädä hyvinkin pieneksi. Tämä saattaa monesti hankaloittaa myös vuokralaisen löytämistä, jos suuria remontteja on tulossa. Hyvä nyrkkisääntö onkin, että osta vain asuntoja, jossa on kaikki suurimmat remontit tehty, jos kyseessä on vanha taloyhtiö. Suositeltavaa on myös myydä asunto ennen remontteja – tämä tuo myös hyötyä yhtiölainan verovähennyksiin. Suuret remontit käsittävät muun muassa putkiremontin, julkisivu- ja parvekeremontin sekä hissiremontin.

Pinnoiltaan huonokuntoista asuntoa ei kannata suuresti säikähtää, koska sen remontoiminen on suhteellisen edullista. Varsinkin suuriin taloyhtiöremontteihin nähden. Keittiön saa nykypäivänä uusittua parilla tuhannella eurolla, mutta peruskorjausremonteista kustannukset nousevat kymmeniin tuhansiin.

Asunto- ja kiinteistöarviot

Puolueeton ja luotettava kiinteistö- ja asuntoarvio perustuu aluetta koskevaan markkinatietoon ja kohteen kuntoon. Asuntomarkkinoiden yleinen kehitys ja yksittäisten asuinalueiden hintakehitys voivat erota toisistaan. Arvioidessa kohdetta on tärkeää tuntea myös taloyhtiön tilanne ja asunnon kunto.

Syitä hankkia asunto- tai kiinteistöarvio on useita. Yleisin tilanne on kodinmyynnin tullessa ajankohtaiseksi. Varsinkin jos on edessä remontteja, kannattaa kysyä neuvoa asunnon oikea-aikaiseen myyntiin. Myyntiä varten Kiinteistötarina LKV:n välittäjältä saa kohteen arviokäynnillä ilmaisen suullisen arvion hinnasta sekä suunnitelman myynnistä. On myös tilanteita, jolloin kodista tarvitaan kirjallinen arvio.

Pankille

Pankki voi kysyä kirjallista arviota esimerkiksi uuden lainan vuoksi tai mikäli mahdollisen takauksen vapauttaminen on ajankohtaista. Asiassa kannattaa myös itse olla aktiivinen, jos aikaa kodin ostosta on kulunut jo vuosia, tai jos kohteessa on suoritettu remonttia. Täten kohteen arvo on todennäköisesti noussut ja pankille on hyvä toimittaa ajantasainen tieto omaisuuden arvosta.

Sijoittajalle

Myös asuntosijoittajat voivat hyötyä ajantasaisesta kirjallisesta arviosta optimoidessaan mahdollista velkavipuaan sijoituksissaan. Yrittäjille ajantasainen ja vahvistettu arvio omaisuudesta voi olla myös tarpeen kirjanpitoa varten.

Perhe- ja perintöoikeuden tueksi

Kiinteistö on usein merkittävä omaisuuserä, johon useammalla taholla saattaa olla intressi. Kiinteistön arviointi tehdäänkin ulkopuolisen asiantuntijan kuten laillistetun kiinteistönvälittäjän toimesta esimerkiksi perunkirjoituksen, perinnönjaon, osituksen tai kiinteistöriidan yhteydessä. Kirjallinen arvio asunnosta tai kiinteistöstä on myös tarpeen silloin kun tehdään sukulaiskauppoja mahdollisesti alle käyvän hinnan. Omaisuuden myyminen liian alhaisella kauppahinnalla tulkitaan lahjaksi. Jos omaisuus on myyty käypää arvoa alhaisemmalla hinnalla, ostaja voi joutua maksamaan lahjaveroa. Koska käyvällä arvolla tarkoitetaan todennäköistä luovutushintaa, määritetään käypä arvo ensisijaisesti kohdetta koskevien kauppahintatietojen perusteella. Verohallinnon päättäessä kohteen käypää arvoa, on puolueettoman ammattilaisen eli laillistetun kiinteistönvälittäjän lausunto omaisuuden käyvästä arvosta vahva osoitus asiasta.

Kuolinpesä syntyy, kun henkilö kuolee. Monesti kuolinpesissä on kiinteistöjä. Kiinteistöille määritetään arvo silloin, kun vainajan jälkeen laaditaan perukirjaa. Perukirja toimii verottajan suuntaan veroilmoituksena, jonka perusteella perintöverot määrätään. Samalla perukirja toimii perinnönjaon pohjana. Usein tässä vaiheessa laillistettu kiinteistönvälittäjä arvioi kuolinpesän kiinteistöomaisuuden kirjallisella arviolla.

Kun avioeroa koskeva asia on tullut käräjäoikeudessa vireille, voivat puolisot vaatia omaisuutensa jakamista eli ositusta. Avioliiton päättyessä myös kiinteistöt tulevat osituksen piiriin ja niiden arvioittaminen kannattaa hoitaa puolueettomasti ja kirjallisesti. Vaikka ositus ei si­nänsä ole pakol­linen, on se kui­tenkin suosi­telta­vaa tehdä. On huomioitavaa, että osituksen piiriin kuuluu rajoitetusti myös avioeron jälkeen saatu omaisuus. Esi­mer­kiksi sijoi­tusasunnon vuok­ratulosta saatu tuotto kuuluu osituksen piiriin avio­eron vireille tu­lon ja osi­tus­sopi­muk­sen al­lekir­joit­tami­sen väli­senä aikana.

Yksinmyyjille

Kodin, varsinkin asunto-osakkeen, myyminen itse kasvattaa suosiotaan. Mikäli on aikaa ja halua perehtyä asuntokaupan perusteisiin, on asunnonmyynti ilman välittäjää vaihtoehto. Yksi oleellisimmista asioista yksinmyynnissä onnistumiseen on onnistunut hinnanasetanta. Sen vuoksi sinun kannattaa pyytää ammattilaisen tekemä asunnon hinta-arvio silloinkin, kun haluat myydä asuntosi itse. Se antaa varmuuden onnistumisesta heti alun markkinointiin ja tukee asunnon yksinmyyjää myös hintaneuvotteluissa.

Kiinteistötarina tarjoaa asunto- ja kiinteistöarvion luotettavasti ja puolueettomasti osto-, myynti- ja vuokraustilanteissa, perinnönjaon ja osituksen yhteydessä, vakuus- ja yritysjärjestelyissä sekä verotusta varten.

Kiinteistötarinan arviohinnasto:
  • Kirjallinen arvio, osakkeet
    270 euroa + asiakirja- ja matkakulut (jos kohde yli 30 km Tampereelta)
  • Kirjallinen arvio, kiinteistö
    420 euroa + asiakirja- ja matkakulut (jos kohde yli 30 km Tampereelta
  • Sähköposti arvio (suppeampi arvio toteutuvasta kauppahinnasta ilman käyntiä kohteessa, ei asiakirjoihin tutustumista)
    190 euroa

Ota yhteyttä tampere(at)kiinteistotarina.fi, soittamalla numeroon 040 776 0538 tai tällä lomakkeella.

Kiinteistötarina Isännöinti vahvistuu

Kiinteistötarina Isännöinti vahvistuu helmikuun alusta uudella isännöitsijällä, kun Mika Mali aloittaa työt isännöitsijänä. Mikalla on pitkä hallitus- ja yrittäjätausta, mikä näkyy tulosorientoituneena ja tehokkaana työskentelytapana. Mikan kanssa tulee varmasti kaikki toimeen, kyseessä on erinomainen ja huolellinen asiakaspalvelija! Kiinteistötarinassa Mikaa kiinnosti laaja palvelutarjoama ja rento, mutta sitäkin tehokkaampi työote.

MaliKiinteistötarinan yhteinen tavoite on kiinteistöjen arvon kasvu ja ripeä asiakaspalvelu kaikissa asumiseen liittyvissä kysymyksissä – saman katon alta. Mika näkee suuren lisäarvon asiakkaille sisäilmakartoituksista- ja korjauksista.

– Kiinteistötarinassa isännöitsijä nostaa esiin kohteessa mahdollisesti piilevät sisäilmaongelmat tai muut riskitekijät. Puhdas sisäilma ei vaikuta ainoastaan asumisviihtyvyyteen vaan myös asukkaiden terveyteen, Mika toteaa.

Kiinteistötarina tarjoaa isännöintipalveluita Pirkanmaalla. Uusiin isännöintisopimuksiin Kiinteistötarina antaa kaupan päälle ilmaisen asiantuntijaluennon hallituksen jäsenille liittyen sisäilmaan. Asiantuntijan johdolla käydään lävitse juuri oman taloyhtiön riskitekijät nyt ja tulevaisuudessa, jotta hallitus osaa suunnitella työtään asian tiimoilta. Mikäli tarve on, isännöitsijä hoitaa myös sisäilmakartoitukset korjauksineen yhdessä Asua Remontit Oy:n kanssa.

Mikan tavoittaa numerosta 050 524 1039 tai sähköpostilla mika(at)kiinteistotarina.fi