Ajankohtaista

Kiinteistötarinan kiinteistömanageri

Jarkko Leinonen Kiinteistö LEKE Oy:stä toimii Kiinteistötarina Isännöinnin kiinteistömanagerina. LEKE tarjoaa kokonaisvaltaista kiinteistönhuoltoa Tampereen seudulla. LEKE:n kautta hoituu ulkoalueiden tarkastukset sekä kiinteistön teknisten laitteiden silmämääräinen havainnointi. Mahdolliset viat korjauksineen raportoidaan. Säännöllinen ylläpito pidentää kiinteistön ikää, nostaa sen arvoa ja pidentää huoltovälejä. Näin kiinteistön ylläpito tulee myös pitkällä aikavälillä edullisemmaksi.

Laadukkaalla kiinteistön ylläpitohuollolla, lämmitysjärjestelmän, ilmanvaihdon sekä valaistuksen optimoiduilla säätötoimenpiteillä voidaan kiinteistön energia, sähkön ja veden kulutuksia vähentää huomattavasti.

Kiinteistön yleishuoltoa on esimerkiksi:

  • Ovien avaukset
  • Ulkoalueiden puhtaanapito
  • Kulutusmittarien luku ja kulutusseuranta
  • Nurmikonleikkuu
  • Lehtienpoisto
  • Rännien puhdistukset
  • Lumityöt
  • Leikkihiekkojen vaihdot
  • Leikki turva-alustojen huollot

Kiinteistön tekniseen huoltoon kuuluvat muun muassa:

  • Lukkojen ja saranoiden huolto / korjaus
  • Lamppujen vaihto
  • Leikkivälineiden huollot ja korjaukset
  • Lämmönjakolaitteet
  • Ilmanvaihtokoneet
  • Jäähdytyslaitteet
  • Kiinteistöautomaatiojärjestelmät
  • Väestönsuojat
  • Sammuttimet
  • Pikapalopostit (myös painetestit)
  • Paloilmoitinkeskukset
  • Sprinklerijärjestelmät
  • Turvavalokeskukset
  • Savunpoistokeskukset
  • Talteenottonesteiden lisäykset
  • Viemärien aukaisut ja huuhtelut 15m letkulla.

Jarkko Leinosen tavoittaa puhelinnumerosta 045 1087 801 tai sähköpostitse jarkko.leinonen(at)leke.fi

Uusi isännöitsijä aloittaa

Tradenomi, IAT, Anne Koskinen aloittaa 15.10.2018 Kiinteistötarina Isännöinti Oy:ssä isännöitsijänä. Kiinteistötarina Isännöinti on tamperelainen isännöintitoimisto, joka palvelee alueen asunto-osakeyhtiöitä sekä kiinteistöosakeyhtiöitä.

Koskisella on pitkä kokemus yrittäjänä toimimisesta sekä isännöintialasta. Hänellä on myös vahva kirjanpidon työkokemus. Kirjanpidon in-house osaaminen nopeuttaa asiakaspalvelua. Kun tieto on omissa käsissä, saadaan vastaus asiakkaan kysymyksiin nopeasti. Lisäksi isännöintitoimistojen keväisin kohtaama kokoussuma helpottuu ja selkiytyy kun kirjanpidon osaaminen löytyy isännöitsijältä itseltään.

Anne Koskinen– Isännöitsijän ammattitutkinto, kirjanpitotaito ja yritystausta ovat kaikki samassa paketissa, Kiinteistötarina Isännöinnin toimitusjohtaja Mika Mali kiittelee. – Anne ymmärtää hyvin pienen yrityksen kasvunnälkää ja realiteetteja. Positiivinen, iloinen ja sosiaalinen persoona tukee mahtavasti tekemistä – isännöitsijä kuitenkin tekee aina työtään omalla persoonallaan.

Kiinteistötarina tuntui Koskisesta kiinnostavalta ja sopivan kokoiselta yritykseltä, jota hän haluaa olla mukana kehittämässä.

– Saan rauhassa panostaa asiakaspalveluun ja sen kehittämiseen. Autan kaikessa innolla niin paljon kuin pystyn. Tärkeintä on aina hyvä asiakaspalvelu, sanoo Anne Koskinen.

Lisäksi Koskista kiinnosti Kiinteistötarinassa yhtiön monipuolisuus ja nykyaikaisuus. Kiinteistötarina otti syksyllä käyttöön Nettikokous.fi palvelun hallitusten kokousten pitämiseksi. Kiinteistötarina tekee myös tiivistä yhteistyötä sisäilmakorjauksiin erikoistuneen yrityksen kanssa tarjoten isännöitäville yhtiöilleen kerran vuodessa ilmaisen sisäilma-asiantuntijan käynnin kohteessa.

Annen tavoittaa numerosta 040 7155 094 ja sähköpostitse anne(at)kiinteistotarina.fi

Kiinteistötarina aloittaa onlinekokoukset isännöintialalla

Uutta isännöinnissä ja taloyhtiöillä

Tamperelainen Kiinteistötarina Isännöinti Oy on ensimmäinen isännöintialan yritys Suomessa, joka ottaa käyttöön Nettikokous.fi-palvelun asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden hallitusten kokousten pitämiseksi.

isännöintiUutena toimijana Kiinteistötarina on kiinnostunut kehittämään toimintaansa ja hakemaan jatkuvasti uusia, nopeampia ja joustavampia tapoja palvella asiakkaitaan. Nettikokous.fi-palvelussa voi pitää käyttäjäystävällisesti kokoukset netissä ja liittää mukaan asiantuntijoita. Kaikki valittu toiminta, niin kirjallinen kuin puhuttukin, tallentuu palveluun.

– Hallituksen kokoukset voidaan pitää, vaikka joku osallistujista olisi vaikkapa ulkomailla. Tällainen kokoustaminen ei sido ihmisiä paikkaan, sanoo isännöitsijä Mika Mali Kiinteistötarina Isännöinnistä.

Helpon ja paikasta riippumattoman alustan myötä yhä useampi pystyy osallistumaan yhteisten asioiden hoitoon. Jatkossa palvelun laajentaminen yhtiökokouksiin on mielenkiintoinen mahdollisuus. Nykyään haasteena on alhainen osallistumisaktiivisuus, mikä ei edesauta kiinteistöjen asiantuntevaa ja osallistuvaa hoitoa. Mikäli osallistumisesta tehdään helppoa digitalisaation myötä, kasvaa osallistumishalukkuus.

Nettikokous.fi-palvelussa on mahdollista tehdä muistioita, muokata asiakirjoja, kutsua useita osallistujia, kommunikoida puhumalla tai kirjoittamalla tai ottaa yhteyttä asiantuntijaan kuten lakimieheen tai työmaapäällikköön.

Nettikokouksessa laaditut sopimukset, pöytäkirjat tai asiakirjat voidaan allekirjoittaa digitaalisesti vahvaan tunnistautumiseen perustuvalla tekniikalla. Palvelu ei vaadi asennuksia; vain kirjautuminen palveluun riittää kokouksen järjestäjältä, muut kokoukseen osallistujat pääsevät mukaan ilman kirjautumista sähköpostilinkin kautta.

Luodut aineistot ja tallennetut keskustelut säilyvät turvassa nettikokous.fi -palvelussa. Niihin voidaan palata koska tahansa. GDPR-asetuksen vaatimukset on otettu huomioon.

Nettikokous.fi-palvelua tarjoaa DocuD Oy.

Lisätiedot:

Ulla Palonen, puh. 040 776 0538, ulla@kiinteistotarina.fi

Kiinteistötarina Isännöinti Oy tuottaa isännöintipalveluita Tampereella ja sen lähikunnissa.

Jussi Pirhonen, puh 0400 923 905, jussi.pirhonen@docud.com

DocuD Oy tarjoaa verkossa uuden ajan Nettikokous.fi kokousalustan lisäpalveluineen.

Pirkanmaan rakennuttamis- ja valvontapalvelu ja Kiinteistötarina Isännöinti yhteistyöhön

Kiinteistötarina Isännöinnin ammattiosaaminen kasvaa uuden yhteiskumppanin myötä. Kangasalla toimipistettään pitävä Pirkanmaan rakennuttamis- ja valvontapalvelu Oy toimii yhteistyössä Kiinteistötarinan kanssa. Jatkossa Kiinteistötarinan käytössä on jatkossa kaksi erinomaista ammattimiestä: rakennusmestari Heikki Mäenpää ja tekninen asiantuntija Hannu Boman. Mäenpäällä on yli 30 vuoden kokemus rakennusmestarin työstä ja hänellä on rakennustyön valvojan pätevyys. Boman on koulutukseltaan insinööri (rakennustekniikka, YAMK) ja hän on suorittanut isännöitsijän ammattitutkinnon. Kiinteistötarina Isännöinti tarjoaa isännöintipalveluita Tampereen seudulla asunto-osakeyhtiöille ja kiinteistöosakeyhtiöille.

Kiinteistötarina Isännöinnin toimitusjohtaja Mika Mali on tyytyväinen uudesta yhteistyöstä. – Tyypillisiä valvottavia kohteita ovat asunto-osakeyhtiöiden huoneistoremontit sekä lakisääteiset muutostöiden valvonnat. Yhteistyö hyväksi todetun ja erittäin kokeneen yhteistyökumppanin kanssa helpottaa tiedonkulkua ja prosessien etenemistä. Näin tarjoamme sujuvan yhteistyön taloyhtiöille ja asukkaille, kertoo Mali.

Tiedonkulku ja raportointi onkin Pirkanmaan rakennuttamis- ja valvontapalvelun toiminnan kulmakivi.

– Kaikki listataan ja esitetään ymmärrettävästi ja yksityiskohtaisesti ja toimitetaan myös sähköisessä muodossa asiakkaalle. Perusteellisen dokumentaation ansiosta on aina selvillä, milloin kohteessa on tehty mitäkin ja mitä materiaaleja käytetty. Tiedottaminen on kiinni asenteesta eikä se vaadi erikoisia ohjelmia, kuvailee Heikki Mäenpää yrityksensä toimitapoja.

Kiinteistötarinan toiminnan kulmakiviä ovat ripeä asiakaspalvelu ja kokonaisvaltainen palvelu. Pirkanmaan rakennuttamis- ja valvontapalvelu sopii ammattitaitonsa lisäksi avoimen ja kattavan työkulttuurinsa vuoksi hyvin yhteistyöhön isännöintitoimiston kanssa.

Lisätietoja:
Mika Mali, p. 050 524 1039, mika(at)kiinteistotarina.fi

Heikki Mäenpää, p. 045 209 5300, heikki.maenpaa(at)pmaanrv.fi

Kiinteistötarina Isännöinnin asiakaskysely

Ammattitaitoinen ja innostunut isännöitsijä vaikuttaa positiivisesti asumisviihtyvyyteen ja nostaa kiinteistön arvoa. Tässä onnistuminen vaatii muun muassa huolellisuutta, avoimutta sekä erityistä huomiota asiakaspalveluun. Kiinteistötarina Isännöinti Oy toteutti asiakastyytyväisyyskyselyn kesäkuussa 2018. Toteutimme tutkimuksen, sillä haluamme parantaa toimintaamme vastaamalla entistä paremmin asiakkaiden odotuksiin ja tarpeisiin. Kysely oli osoitettu hallituksen jäsenille isännöimissämme taloyhtiöissä sekä kiinteistöosakeyhtiöissä. Suuret kiitokset kaikille vastaajille! Palaute on meille tärkeää toiminnan kehittämisessämme.

Saimme runsaasti positiivista palautetta. Hyvistä tuloksista kertoo muun muassa se, että 95 % vastaajista on erittäin tai melko tyytyväinen isännöintipalveluun kokonaisuutena. Erityisen iloisia olemme siitä, että 95% vastaajista voisi suositella isännöintipalvelujamme. Kyselyn mukaan eniten asiakasuskollisuuteen vaikuttivat asiantunteva henkilöstö, palvelun hinta-laatusuhde sekä lupausten pitäminen. Olemme onnistuneet asiakaspalautteen mukaan muun muassa palautteen vastaanottamisessa sekä isännöitsijän kyvyssä tuottaa taloyhtiölle / kiinteistöosakeyhtiölle lisäarvoa.

Seuraamme jatkossa vuosittain asiakastyytyväisyyttä ja sen kehitystä. Meille on tärkeintä asiakkailta saamamme suora palaute, sillä vain sitä kautta voimme aidosti kehittää toimintaamme asiakastoiveiden mukaan. Kyselyn kautta saimme tietoomme myös kehityskohteita palvelussamme. Luonnollisesti otamme kaiken saamamme palautteen huomioon toimintamme kehittämisessä. Jokaisesta saadusta palautteesta otetaan opiksi, niin positiivisesta kuin negatiivisestakin.

Maatilan arvonmääritys

Maatilakokonaisuuden arvon määrittäminen tapahtuu yleensä siten, että maatilaan sisältyvän kunkin varallisuuslajin, kuten metsämaan, maatalousmaan, asuin- ja tuotantorakennusten, koneiden ja kaluston, kotieläimien, varastojen, arvopapereiden ja tuotanto-oikeuksien arvot määritetään erikseen käyttäen kysymyksessä olevaan varallisuuslajiin parhaiten soveltuvaa arvonmäärittämismenetelmää. Tilakokonaisuuden arvo määritetään laskemalla yhteen saadut erillisarvot ja vähentämällä summasta tilakokonaisuuden huomioon ottava alennus. Erityiset maan arvoon vaikuttavat seikat, kuten etäisyys taajamaan, kaavoitus tai ranta-alueet tulee ottaa tapauskohtaisesti huomioon arvostamisratkaisua tehtäessä.

Jos maatilan tuotantorakennusten käyvän arvon selvittämiseksi ei ole käytettävissä rakennusten ominaisuustietoja tai rakennuskustannuksia (uudehko kohde), arvostuksen perusteena voidaan käyttää rakennusten menojäännösarvoja.

Maatilan pellon arvo määritetään ensisijaisesti kauppahintatiedon tai vertailukauppojen perusteella. Jos tätä tietoa ei ole käytettävissä, arvostus voidaan suorittaa Maanmittauslaitoksen maakuntapohjaisten arvojen perusteella.

Metsän arvostamisessa kauppa-arvomenetelmä ei yleensä voi olla lähtökohtana, koska tietoja ei ole käytettävissä. Metsän arvoon vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

  • puuston määrä, laatu ja lajijakauma kokonaisuutena
  • heti hakattavissa olevan puun määrä
  • jatkossa saatavat puun myyntitulot (odotusarvo)
  • taimikkojen suhteellinen osuus
  • maapohjan laatu
  • alueen metsänhoidollinen tila
  • metsän sijaintiin liittyvät tekijät, kuten ilmasto ja kulkuyhteydet
  • metsän moninaiskäyttömahdollisuudet
  • maankäyttöä koskevat rajoitukset

Metsän arvon määrittämisessä käytetään yleensä yksityismetsissä tuotto- ja kustannusarvo-menetelmien yhdistelmää, niin sanottua summa-arvomenetelmää, jossa lasketaan yhteen metsän omaisuusosat:

  • laskennalliseen tuottoon perustuva maapohjan arvo
  • taimikon kustannusarvo
  • puuston hakkuuarvo
  • mahdollinen odotusarvolisä

Näin laskettua kohteen yhteisarvoa korjataan kokonaisarvon korjauksella eli ns. tukkualennuksella.

Asunnot avioeron sattuessa

Kun avioeroa koskeva asia on tullut käräjäoikeudessa vireille, voivat puolisot vaatia omaisuutensa jakamista eli ositusta. Jos kummallakaan puolisolla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen, on omaisuuden osituksen sijaan toimitettava ainoastaan puolisoiden omaisuuden erottelu. Jos puolisoilla on yhteistä omaisuutta, on omaisuus vaadittaessa jaettava omaisuuden osituksessa tai erottelussa. Tässä vaiheessa puolueeton arvio omaisuudesta on kannattava teettää.

Avioliiton päättyessä myös kiinteistöt tulevat osituksen piiriin. Vaikka ositus ei si­nänsä ole pakol­linen, on se kui­tenkin suosi­telta­vaa tehdä. Yleen­sä osi­tuskir­jan laati­minen on kumman­kin osa­puo­len edun mukaista. Eten­kin ta­sin­koon oikeu­tetun eli vä­hem­män omistavan puoli­son näkö­kul­masta osi­tus­sopi­muk­sen laati­minen on hyvä hoitaa ajois­sa, sil­lä osi­tuk­sen täy­tän­töön­panoa ei voi ha­kea, ellei osa­puol­ten välillä ole toimi­tettu ositusta. On myös huomioitavaa, että osituksen piiriin kuuluu rajoitetusti myös avioeron jälkeen saatu omaisuus. Jos esi­mer­kiksi puoli­solla on ol­lut si­joi­tuksia avio­eron tulles­sa vi­reille, ja ne on sit­tem­min myyty ja hank­ittu niistä saa­mil­la tuloilla si­joi­tusasunnon, kuu­luu han­kittu asun­to osi­tuk­sen piiriin. Samoin esi­mer­kiksi sijoi­tusasunnon vuok­ratulosta saatu tuotto kuuluu osituksen piiriin avio­eron vireille tu­lon ja osi­tus­sopi­muk­sen al­lekir­joit­tami­sen väli­senä aikana.

Osituksessa huolehditaan myös omaisuuden kirjaamisesta eri rekistereihin. Kiinteistöjen osalta tulee hakea esimerkiksi lainhuutoa. Asunto-osakkeen osakekirjaan tulee vastaavasti tehdä tarvittavat siirtomerkinnät ja ilmoittaa taloyhtiön isännöitsijälle osakkeen siirtymisestä.

Kiinteistötarina tarjoaa asunto- ja kiinteistöarvion luotettavasti ja puolueettomasti osto-, myynti- ja vuokraustilanteissa, perinnönjaon ja osituksen yhteydessä, vakuus- ja yritysjärjestelyissä sekä verotusta varten. Ota yhteyttä: tampere(at)kiinteistotarina.fi

Käypä arvo

Perintö-  ja lahjaverolain mukaan omaisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, mikä omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa. Luovutuksen osapuolina on täytynyt olla toisistaan riippumattomat tahot vapaassa markkinatilanteessa. Varallisuus arvostetaan siihen käypään arvoon, joka varallisuudella oli verovelvollisuuden alkamishetkellä omistajan hallussa ja sillä paikalla, missä omaisuus oli.

Koska käyvällä arvolla tarkoitetaan todennäköistä luovutushintaa, määritetään käypä arvo ensisijaisesti arviokohdetta koskevien kauppahintatietojen perusteella. Kyseinen kauppa-arvomenetelmä edellyttää, että arvostamiskohdetta vastaavista kohteista on saatavilla riittävästi kauppahintatietoja. Lisäksi vertailtavan kohteen sijainnin ja laadun tulee vastata arvioinnin kohdetta ja ajallisesti kaupat on tehty lähekkäin.

Käypää arvoa ei tule sekoittaa kiinteistön verotusarvoon. Kiinteistön verotusarvo on kaavamainen arvo, jonka Verohallinto vahvistaa kiinteistöverotusta varten. Tästä johtuen kiinteistöjen verotusarvot ovat yleensä käypiä arvoja huomattavasti alempia, eikä niitä siksi voida pitää käypinä arvoina.

Verohallinnon päättäessä kohteen käypää arvoa, on puolueettoman ammattilaisen eli laillistetun kiinteistönvälittäjän lausunto omaisuuden käyvästä arvosta vahva osoitus asiasta. Kiinteistötarina tarjoaa asunto- ja kiinteistöarvion luotettavasti ja puolueettomasti. Ota yhteyttä: tampere(at)kiinteistotarina.fi

Kiinteistönarviointimenetelmät

Kiinteistönarvioinnissa käytettäviä arviointimenetelmiä ovat kauppa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä ja kustannusarvomenetelmä. Käytännössä käytetään usein useampaa menetelmää rinnakkain parhaan lopputuloksen takaamiseksi (yhdistelmämenetelmä). Vaikka arvion käyttötarkoitus ei saa koskaan vaikuttaa arvion lopputulokseen, on tärkeää tietää arvion käyttötarkoitus.

Kauppa-arvomenetelmä on yleisin asuinhuoneistojen ja -kiinteistöjen käyvän arvon arvioinnissa. Kun arvioitavaa kiinteistöjä verrataan muiden kiinteistöjen toteutuneisiin kauppahintoihin, on menetelmä yksinkertainen ja toimiva, mikäli vertailukauppoja on riittävästi. Haasteita syntyy, mikäli vertailukauppojen edustavuus ei kestä vertailua (kohteiden ominaisuudet, toimitilat, riippumattomat kaupat vs. lahjoitukset, alueiden eroavuudet, nopeat markkinamuutokset).

Tuottoarvomenetelmää käytetään toimitilojen arvioinnissa. Lisäksi ammattimaiset sijoittajat suosivat menetelmää, vähintäänkin vertailumenetelmänä asuntosijoituskohteita etsittäessä. Tuottoarvomenetelmässä arvioitavan kohteen arvo määritellään kohteesta saatavan nettovuokratuoton perusteella. On tärkeää selvittää kohteen vuokrausaste, sopimusten markkinaehtoisuus sekä vuokrasuhteen pituus. Sijoituspäätöstä tehdessä kiinteistökohteesta saatavissa olevaa tuottoa verrataan vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin, kuten talletuksiin ja pörssiosakkaiden antamaan tuottoon. Yksinkertaisimmillaan tuottoarvo voidaan laskea näin:

  • Vuokratuotto kuukaudessa 800 eur
  • Hoitokulut 200 eur
  • Nettotuotto 600  eur (vuodessa 600 eur x 12 = 7200 eur)

Jos tuottoprosentiksi arvioidaan kuusi (6 %), saadaan vuotuisen nettotuoton avulla kohteen tuottoarvoksi 120 000 euroa (7200 / 0,06). Mahdollisen sijoitusasunnon arvo määritellään siis saatavan tuoton ja tuotto-odotuksen mukaan. Menetelmä ei huomioi kohteen arvonnousua, joten kauppa-arvomenetelmä on hyvä yhdistää tuottoarvomenetelmään.

Kustannusarvomenetelmään perustuva kustannusarvo vastaa kohteen todennäköisiä rakennuskustannuksia. Kustannusarvolla tarkoitetaan arvioitavan rakennuksen kanssa samankaltaisten rakennusten todennäköisten rakentamiskustannusten mukaan määriteltyä arvoa. Koska rakennuskustannusten kehitys ei välttämättä vastaa kiinteistömarkkinoiden kehitystä, ei kustannusarvomenetelmällä ole mitään tekemistä kohteen tuottoarvon tai markkina-arvon kanssa. Kustannusarvomenetelmä soveltuu parhaiten uusien rakennusten arviointiin, jos uudisrakentaminen on todellinen vaihtoehto.

Jokaiseen kohdearviointiin tulee sisältyä selvitys vallitsevasta markkinatilanteesta. Yleisiä markkinatekijöitä ovat yleinen taloudellinen tilanne, korkotaso ja mahdolliset laki- tai veromuutokset. Alueellisia markkinatekijöitä ovat elinkeinorakenne, työllisyys, kasvunäkymät ja koulutustaso.

Kiinteistötarina auttaa mielellään kiinteistöjen arvioinneissa, tarvitsetpa arvion luottoa, perintö- tai lahjaverotusta tai vaikka vaihtoa ajatellen. Saat meihin yhteyden sähköpostitse kiinteistotarina(at)kiinteistotarina.fi

Ks. lisää: Matti Kasso: Kiinteistönvälitys ja -arviointi. 2014. Talentum.