Tilinpäätöksen tulkitseminen

Asuntosijoittaminen on noussut viime vuosina roimasti ja uusia sijoittajia ilmaantuu koko ajan. Ennen kuin asuntosijoittamiseen ryhtyy, kannattaa tutustua perusasioihin, kuten taloyhtiön tilinpäätöksen tulkintaan. Yleensä kompastuskivet löytyvät yhtiön dokumenteista.

Vuokratulot ja hoitovastike

Sijoittajan kannalta varmasti tärkein asia on hoitovastike, sekä tämän rinnalla mahdolliset taloyhtiön vuokratulot. Taloyhtiö voi saada vuokratuloja omistamistaan liiketiloista ja asunnoista. Nämä vaikuttavat myös sijoittajan tuottoon. Vuokratulot laskevat hoitovastiketta, joka heijastuu tietenkin heti sijoittajan tuottoon positiivisesti. Vuokratuloilla voidaan rahoittaa peruskorjausremontteja tai vaihtoehtoisesti taloyhtiö voi myydä omistamiaan asuntoja ja näin rahoittaa remontit. Silloin osakkaille ei tule ylimääräisiä kuluja ja sijoittajakin kiittää.

Monesti vain varakkailla taloyhtiöillä on omistuksessa asuntoja ja liiketiloja, jolloin nämä ovat myös arvostettuja ja haluttuja yhtiöitä. Sijoittajan onkin helppo myydä tarvittaessa asuntonsa eteenpäin nopeasti. Kannattaa kuitenkin huomioida, että kulukontrollia seurataan hallituksen ja isännöitsijän kesken tarkasti, etteivät kulut karkaa varakkuuden vuoksi korkeaksi.

Hoitovastikkeen kehitystä kannattaa tarkkailla taloyhtiössä pitempään ja verrata sitä alueen keskiarvoon. Keskiarvoa suurempi hoitovastike ei ole sijoittajan kannalta hyvä, koska vuokratuotto jää silloin paljon pienemmäksi. Kuitenkaan liian alhainenkaan hoitovastike ei välttämättä ole hyvä. Sijoittajan kannattaa selvittää, mistä tämä taloyhtiössä johtuu. Onko esimerkiksi laiminlyöty ylläpitokorjauksia? Käytännössä keskiarvossa kulkeva hoitovastike on luotettavin ja paras vaihtoehto, mutta toki poikkeuksiakin on. Tärkeää sijoittajan kannalta on kuitenkin se, että hoitokulut kehittyvät tasaisesti eikä niissä tapahtuisi jatkuvasti suuria muutoksia.

Hoitojäämä ja yhtiön taloudellinen tilanne

Asunto-osakeyhtiöissä ei tavoitella voittoa, joten analyysi perinteisillä tunnusluvuilla ei ole kannattavaa. Tärkeä luku, mitä kannattaa arvioida, on hoitovastikejäämä. Luku kuvastaa vuoden aikana kerättyjen vuokratulojen, hoitovastikkeiden ja käyttökorvauksien riittävyyttä juoksevien kulujen hoitamiseen. Mikäli hoitojäämä on miinuksella eikä yhtiöllä ole rahavaroja taseessa, kielii se hoitovastikkeen noususta tulevina vuosina eikä näin ollen ole kannattava sijoitus. Se voi olla tarkoituksella miinuksella joinain vuosina, mutta jatkuvasti negatiivinen hoitojäämä ei kieli hyvästä taloyhtiöstä.

Jos taloyhtiö on hyvin hoidettu, hoitojäämä on positiivinen ja yhtiöllä on varoja noin kolmen kuukauden hoitokuluja vastaava määrä. Näin taloyhtiöllä on myös varallisuutta hoitokulujen hoitamiseen. Korkea hoitojäämä ja vahva kassatilanne ovat sijoittajan kannalta hyviä asioita – nämä ovat merkkejä siitä, että hoitovastike saattaisi laskea tulevaisuudessa.

Taseessa olevaa korkeaa velkaantuneisuutta tai negatiivista omaa pääomaa ei pidä turhaan säikähtää. Tämä on ainoastaan kirjanpitotekninen asia, joka ei vaikuta juurikaan sijoittajan tulovirtaan. Negatiivinen oma pääoma voi olla merkki esimerkiksi tuloutetuista peruskorjausremonteista. Vieraassa pääomassa olevat pääomalainat on jyvitetty osakkaille ja ne on aina huomioitu jo yhtiölainassa. Huomiota kannattaa kuitenkin kiinnittää jyvittämättä jätettyihin hoitolainoihin ja pankkien myöntämiin tililimiitteihin, koska nämä saatetaan tulevaisuudessa taas jyvittää osakkaille. Myös taloyhtiön lainojen korkotasot suositellaan tarkistettavan, koska ne vaikuttavat aina sijoittajan kuluihin.

Sijoittajan kannalta yksi tärkeimmistä asioista on peruskorjausten kirjaus. Taloyhtiöt voivat joko tulouttaa tai rahastoida remontit. Tulouttamisen etu on, että sijoittaja voi vähentää verotuksessa sekä lainan korot että lyhennykset. Sijoittajien kannalta tämä on siis paras tapa. Tästä hyötyvät myös osakkaat, koska omistusasuntojen hinnat ovat korkeampia tulouttamisen myötä ja näin arvokkaampia sijoittajille.

Taloyhtiöissä on mahdollista kerätä korjausvastiketta tulevia remontteja varten. Tästä ei ole sijoittajalle mitään hyötyä, koska rahavarat saattavat lojua yhtiön tilillä vuosia eikä sijoittaja saa siitä tuottoa lainkaan. Ja jos asunto myydään, kerätyt varat jäävät taloyhtiölle eikä niitä saa takaisin. Toisaalta, jos sijoittaja ostaa asunnon, kun varoja on kerätty, mutta remontteja ei ole maksettu, saattaa hän hyötyä tästä niin päin paljonkin.

Hyvä isännöinti taloyhtiössä tuottaa varmuudella omaisuudelle lisäarvoa. Onkin tärkeää, että myös sijoittajat vaikuttavat aktiivisesti yhtiökokouksissa ja hallitustyössä. Kiinteistötarina tukee kiinteistöjen arvonnousua kiinteistönvälityksen ja isännöinnin kautta, kysy tarjous!

Peruskorjaukset

Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen kannattaa tutustua huolella. Ennen ostopäätöstä suositeltavaa on huomioida, koska suuret remontit kasvattavat vastikkeita ja näin ollen tuotto voi jäädä hyvinkin pieneksi. Tämä saattaa monesti hankaloittaa myös vuokralaisen löytämistä, jos suuria remontteja on tulossa. Hyvä nyrkkisääntö onkin, että osta vain asuntoja, jossa on kaikki suurimmat remontit tehty, jos kyseessä on vanha taloyhtiö. Suositeltavaa on myös myydä asunto ennen remontteja – tämä tuo myös hyötyä yhtiölainan verovähennyksiin. Suuret remontit käsittävät muun muassa putkiremontin, julkisivu- ja parvekeremontin sekä hissiremontin.

Pinnoiltaan huonokuntoista asuntoa ei kannata suuresti säikähtää, koska sen remontoiminen on suhteellisen edullista. Varsinkin suuriin taloyhtiöremontteihin nähden. Keittiön saa nykypäivänä uusittua parilla tuhannella eurolla, mutta peruskorjausremonteista kustannukset nousevat kymmeniin tuhansiin.

Vuosi 2017 – työn vuosi

Vuosi sitten kirjasin mietteitä ensimmäisestä toimintavuodestamme. Minulle vuosi 2016 oli tutustumista uuteen kiinteistötoimialaan: kiinteistönvälitykseen, remontointiin ja isännöintiin. Vuosi sitten olin myös aloittanut tehtäväni nuorten edunvalvonnassa. Näkökulmaa elämään ja kärsivällisyyttä opetti myös puolitoista vuotta sitten tapahtunut ratsastusonnettomuus.

ulla palonenMiltä elämä näyttää nyt vuoden 2018 kynnyksellä? Jälleen tapahtumarikkaat 12 kuukautta Kiinteistötarinaa on takana. Päivät ovat täyttyneet rutiinien ja jatkuvan kokeilun välillä ahertaen.

Oma työni on sekoitus markkinointia, hallinnollisia tehtäviä ja kehitysprojekteja. Mielekkäimmäksi työtehtäväksi on kuitenkin noussut myynti. Olen äärimmäisen kiitollinen asiakkaideni luottamuksesta.

Tarkemmin laskettuna olen saanut myydä asiakkaideni omaisuutta tämän vuoden aikana 6,5 miljoonan euron edestä.

Erityisesti sydäntäni on lämmittänyt asiakkaideni suosittelut ja jatkokaupat. Myös ensi vuonna teen aina työni joustavasti, kattavasti asiakkaan tilanteeseen perehtyen ja työtä pelkäämättä. Kiinteistöjen myynnissä, kehittämisessä ja hallinnoinnissa on kyse suurista asioista ja summista – asiakkaan ei pidä joutua odottelemaan tai elämään epätietoisuudessa.

Myynnin lisäksi vuosi 2017 oli reipas Kiinteistötarina-yhtiöissä. Kiinteistötarina Isännöinti on jatkanut kasvuaan Juhan vahvassa otteessa. Viime vuonna perustettu yhtiö on ottanut paikkansa isännöintialalla ja muut palvelumuotomme ovat tukeneet toimintaa.

Yhteistyökumppanimme Talliosakkeen menestystä on ollut hieno seurata, tuote on erinomaisen laadukas, henkilöstö motivoitunutta ja asiakkaat ovat löytäneet monipuolisia käyttökohteita Talliosakkeille. Iso kiitos Talliosakkeelle mahdollisuudesta olla mukana rakentamassa tätä menestystarinaa.

Tulin itse kiinteistötoimialalle ulkopuolelta ja vahvana haluna on tehdä asioita eritavoin kuin toimialalla totuttu. Törmäsin ASUA Groupiin jo pari vuotta sitten. He tekevät erottuvaa, vahvaa liiketoimintaa hyvällä draivilla. Asioilla on tapana loksahdella paikoilleen ja tänä syksynä ASUA ja Kiinteistötarina aloittivat tiiviin yhteistyön, myös omistuksellisesti. Olen kovin innoissani mahdollisuudesta luoda yhdessä hyvää näiden sisäilmasankareiden kanssa.

Muutoin olen jatkanut toipumistani viime vuoden ratsastusonnettomuudesta, kolmas leikkaus on takanapäin ja kuntoutustyö jatkuu. Työ, jossa kokee päivittäin innostusta ja saa toteuttaa ideoitaan, on etuoikeus. Kun oma liikkumiskyky ei ollut onnettomuuden jälkeen itsestäänselvyys, on oikeus työntekemiseen ollut entistä tärkeämpää. Haasteista huolimatta on tuntunut erinomaisen hienolta lähteä joka päivä liikenteeseen!

Työni nuorteni parissa jatkuu myös tiiviisti. Ensi ajatuksena myynti ja markkinointi sekä alaikäisten edunvalvonta vaikuttavat toisiaan poissulkevilta työtehtäviltä. Kuitenkin myös edustajan työ vaatii aktiivisuutta, jatkuvaa tiedonhankintaa, neuvottelutaitoja sekä luottamuksen rakentamista nuoreen ja tämän sidosryhmiin. Tässä työssä asiat saavat oikeanlaiset mittasuhteet hektiseen työelämään ja arvostus nousee pieneltäkin tuntuvia asioita kohtaan.

Mitä ensi vuosi tuo meille? Kiinteistönkehitys on ottanut uusia konkreettisia avauksia – laaja palvelutarjoamamme pääsee näyttämään vahvuutensa. Ennen kaikkea tämän työteliään vuoden jälkeen on tarkoitus rikkoa myyntibudjetti myös ensi vuonna. Tavoite innostaa, tuo merkitystä, vaihtelua, kehitysmahdollisuuksia – aivan niinkuin työn kuuluukin tuoda.

– Ulla

Jarno Hämäläinen on kutsuttu Kiinteistötarinan hallitukseen

Jarno Hämäläinen on kutsuttu kiinteistöalan pääomasijoitusyhtiö Kiinteistötarinan hallitukseen. Hämäläinen toimii ASUA Group Oy:n toimitusjohtajana. Aiemmin tänä vuonna Kiinteistötarina ja ASUA vahvistivat osaamistaan keskinäisillä osakekaupoilla.

Kiinteistötarina Oy hallituksen jäseneksi on kutsuttu Jarno Hämäläinen. Hämäläisellä on vahvaa näyttöä tuotteistamisesta ja kiinteistöalan muuttamisesta avoimeen ja digitaaliseen suuntaan. Kiinteistötarinan (ent. Arvotarina) hallituksen puheenjohtajana jatkaa vuorineuvos, taloustieteen tohtori Kari Neilimo ja hallituksen jäsen toimitusjohtaja Marko Kukkola sekä hallituksen sihteeri Ulla Palonen.

Jarno Hämäläinen
Jarno Hämäläinen

–  Haluan haastaa toimialaa asiakaskohtaamisten polulla. Kiinteistötarina kasvaa vahvasti ja kehittää kiinteistöalan palveluita alalla tottumattomaan suuntaan. On ilo olla osana tätä tarinaa ja päästä mukaan kehittämään yhteistä suuntaa, kertoo Hämäläinen.

Kiinteistötarina Oy on pääomansijoitus- ja rahoitusyhtiö, joka on perustettu kiinteistöpalvelujen toimialalle tukemaan kasvuhakuisten ja -kykyisten yrittäjien liiketoimintastrategian toteutumista. Yritys on osaomistajana kiinteistönvälitystoimisto Kiinteistötarina LKV Oy:ssä, isännöintialan yrityksessä Kiinteistötarina Isännöinti Oy:ssä sekä remontointialan yrityksessä ASUA Remontit Oy:ssä.

Laajennamme siivouspalveluihin

Kiinteistötarina haluaa tarjota asunnonvaihtajille valmiin ratkaisun ja siivouspalvelut ovat luonnollinen jatkumo kasvulle.

Palveluvalikoima vahvistuu entisestään Kiinteistötarinan saadessa Siivouspalvelu Jaana Virtasen yhteistyökumppanikseen. Luotettavan siivouspalvelun avulla asunnonvaihtajan työ helpottuu näyttö- ja loppusiivousten osalta. Kiinteistötarina antaa asiakkailleen kampanjakuukausinaan, ensimmäisen kerran joulukuussa 2016, ilmaisen 8 tunnin siivouspaketin kodinmyyjälle kaupan päälle. Siivouksen voi käyttää esimerkiksi muuttosiivoukseen tai uuden asunnon siivoukseen.

Kiinteistötarinan yhteistyökumppani, pirkanmaalainen siivouspalvelualan yritys Jaana Virtanen on toiminut vuodesta 2008 tarjoten laajalti kotien ja yritysten siivouspalveluita. Yrityksen kautta on mahdollista saada monialaiset palvelut koti-ja yrityssiivouksesta.  – Yhteistyö kiinteistönvälitystoimiston on luontevaa. Muuttamiseen liittyy monta liikkuvaa osaa ja kun kattavan loppusiivouksen teettää ammattilaisella, on yksi huoli vähemmän, muistuttaa yrittäjä Jaana Roivainen.

Kiinteistötarina perustettiin vastaamaan asunnonvaihtajan kaikkiin tarpeisiin helposti ja tehokkaasti. Tätä lupausta tuemme monipuolisella palveluvalikoimallamme, johon kuuluu kiinteistönvälityksen lisäksi kodin remontoinnin palvelut, sisustussuunnittelu sekä asumisen lupiin liittyvä lakikonsultaatio. Kiinteistötarina tarjoaa myös muutto– ja siivouspalvelut asiakkailleen yhteistyökumppaneidensa kautta.

Kiinteistöalan yrittämistä Tampereella

Kiinteistötarinaa ei perustettu tavanomaiseksi kiinteistönvälitystoimistoksi. Se perustettiin vastaamaan kaikkiin asunnonvaihtajan haasteisiin mahdollisimman helpolla ja tehokkaalla tavalla. Lupausta tukemaan valikoimistamme löytyvät kiinteistönvälityksen lisäksi kodin remontoinnin palvelut, sisustussuunnittelu sekä asumisen lupiin liittyvä lakikonsultaatio.

Kiinteistötarinan kumppaniyritys Laatutarina tuottaa remontointipalveluita luotettavasti ja tehokkaasti Tampereen alueella. Laatutarina panostaa suunnitteluun, yhteydenpitoon sekä laadukkaaseen lopputulokseen – aina sovitussa aikataulussa. Asiakastyöt vaihtelevat pienistä pintaremonteista ja asennuksista aina laajempiin korjaustöihin.

Eetu Kaskela
Eetu Kaskela

Laatutarina työskentelee yhdessä hyväksi todettujen sähkö- ja putkiasentajien kuin sisustussuunnittelijankin kanssa. Laatutarina ja Kiinteistötarina räätälöivät mielellään remontoinnin ja kiinteistönvälityksen kimppatarjoukset, koska myös asuntoa vuokratessa pintaremontin merkitys tuotolle on huomattava!

Laatutarinan vetäjänä toimii yrittäjä Eetu Kaskela, jolle saneerausalanyrittäjyys on tullut perintönä isältä pojalle. – Remppasin isän jäljissä ennen kuin opin kävelemään. Vanhempana kävin koulut ja perustin oman yrityksen. Kiinteistötarinan kanssa olemme tehneet saumatonta yhteistyötä; on mahtava tuottaa arvoa ostajille ja myyjille samalla luoden kauniita koteja, kertoo Kaskela.

Sisustussuunnittelija auttaa asunnon myyntivalokuvien onnistumisessa, koska onnistuneet valokuvat takaavat näytöille enemmän ihmisiä. Sisustussuunnittelijan ammattitaitoa voi myös hyödyntää näyttöstailauksessa: tehdään kodista mahdollisimman puoleensavetävä potentiaalisille ostajille valaistuksen ja sisustuksen avulla. Myös pintaremontti kannattaa tietyissä kohteissa. Kokemuksemme mukaan 5000 euron panostus takaa noin 10 000 euron arvonnousun kohteelle. Sisustussuunnittelija auttaa pintojen ja värien valinnassa ja Laatutarina toteuttaa kustannustehokkaan remontin.

Kiinteistötarina ja Jenni Hynnä (Rakkaudesta sisustamiseen) tarjoavat asunnonmyynnin yhteydessä vapaavalintaista sisustussuunnittelua kampanjakoodilla kotiavain2016. Stailaustyötä voi hyödyntää asuntoa myydessä tai vaikkapa inspiraationa uuden asunnon tyyliä valittaessa.

Antti Savolainen
Antti Savolainen

Rakennuslupien myöntäminen, poikkeusluvat tai kiinteistöomaisuutta sisältävien kuolinpesien jakaminen mahdollisimman tehokkaalla tavalla ovat vain muutamia esimerkkejä, joihin yhä useampi suomalainen hakee lainopillista apua. Arvokas tontti voi menettää arvonsa, mikäli odotuksien vastaisesti rakennuslupaa ei myönnettykään. Kokenut kiinteistöjuristi edesauttaa valituslupien läpimenossa ja osaa konsultoida parhaat mahdollisuudet kiinteistönjalostukseen. Kiinteistötarinan kiinteistöjuristi, varatuomari Antti Savolainen auttaa asiakkaita kiinteistön arvon jalostamiseen ja määrittelyyn liittyvissä sekä oikeudellisissa ja että taloudellisissa kysymyksissä. Ilmainen puhelinkonsultaatio maanantaisin klo 13-15 välillä veloituksetta aihealueisiin liittyviin kysymyksiin numerossa 040 524 6642.

Pyydä Kiinteistötarina arviokäynnille – arvioimme samalla pintaremontin ja stailauksen mahdollisuudet. Voit lukea tämän Kotiavaimessa julkaistun jutun myös täältä.