Tilinpäätöksen tulkitseminen

Asuntosijoittaminen on noussut viime vuosina roimasti ja uusia sijoittajia ilmaantuu koko ajan. Ennen kuin asuntosijoittamiseen ryhtyy, kannattaa tutustua perusasioihin, kuten taloyhtiön tilinpäätöksen tulkintaan. Yleensä kompastuskivet löytyvät yhtiön dokumenteista.

Vuokratulot ja hoitovastike

Sijoittajan kannalta varmasti tärkein asia on hoitovastike, sekä tämän rinnalla mahdolliset taloyhtiön vuokratulot. Taloyhtiö voi saada vuokratuloja omistamistaan liiketiloista ja asunnoista. Nämä vaikuttavat myös sijoittajan tuottoon. Vuokratulot laskevat hoitovastiketta, joka heijastuu tietenkin heti sijoittajan tuottoon positiivisesti. Vuokratuloilla voidaan rahoittaa peruskorjausremontteja tai vaihtoehtoisesti taloyhtiö voi myydä omistamiaan asuntoja ja näin rahoittaa remontit. Silloin osakkaille ei tule ylimääräisiä kuluja ja sijoittajakin kiittää.

Monesti vain varakkailla taloyhtiöillä on omistuksessa asuntoja ja liiketiloja, jolloin nämä ovat myös arvostettuja ja haluttuja yhtiöitä. Sijoittajan onkin helppo myydä tarvittaessa asuntonsa eteenpäin nopeasti. Kannattaa kuitenkin huomioida, että kulukontrollia seurataan hallituksen ja isännöitsijän kesken tarkasti, etteivät kulut karkaa varakkuuden vuoksi korkeaksi.

Hoitovastikkeen kehitystä kannattaa tarkkailla taloyhtiössä pitempään ja verrata sitä alueen keskiarvoon. Keskiarvoa suurempi hoitovastike ei ole sijoittajan kannalta hyvä, koska vuokratuotto jää silloin paljon pienemmäksi. Kuitenkaan liian alhainenkaan hoitovastike ei välttämättä ole hyvä. Sijoittajan kannattaa selvittää, mistä tämä taloyhtiössä johtuu. Onko esimerkiksi laiminlyöty ylläpitokorjauksia? Käytännössä keskiarvossa kulkeva hoitovastike on luotettavin ja paras vaihtoehto, mutta toki poikkeuksiakin on. Tärkeää sijoittajan kannalta on kuitenkin se, että hoitokulut kehittyvät tasaisesti eikä niissä tapahtuisi jatkuvasti suuria muutoksia.

Hoitojäämä ja yhtiön taloudellinen tilanne

Asunto-osakeyhtiöissä ei tavoitella voittoa, joten analyysi perinteisillä tunnusluvuilla ei ole kannattavaa. Tärkeä luku, mitä kannattaa arvioida, on hoitovastikejäämä. Luku kuvastaa vuoden aikana kerättyjen vuokratulojen, hoitovastikkeiden ja käyttökorvauksien riittävyyttä juoksevien kulujen hoitamiseen. Mikäli hoitojäämä on miinuksella eikä yhtiöllä ole rahavaroja taseessa, kielii se hoitovastikkeen noususta tulevina vuosina eikä näin ollen ole kannattava sijoitus. Se voi olla tarkoituksella miinuksella joinain vuosina, mutta jatkuvasti negatiivinen hoitojäämä ei kieli hyvästä taloyhtiöstä.

Jos taloyhtiö on hyvin hoidettu, hoitojäämä on positiivinen ja yhtiöllä on varoja noin kolmen kuukauden hoitokuluja vastaava määrä. Näin taloyhtiöllä on myös varallisuutta hoitokulujen hoitamiseen. Korkea hoitojäämä ja vahva kassatilanne ovat sijoittajan kannalta hyviä asioita – nämä ovat merkkejä siitä, että hoitovastike saattaisi laskea tulevaisuudessa.

Taseessa olevaa korkeaa velkaantuneisuutta tai negatiivista omaa pääomaa ei pidä turhaan säikähtää. Tämä on ainoastaan kirjanpitotekninen asia, joka ei vaikuta juurikaan sijoittajan tulovirtaan. Negatiivinen oma pääoma voi olla merkki esimerkiksi tuloutetuista peruskorjausremonteista. Vieraassa pääomassa olevat pääomalainat on jyvitetty osakkaille ja ne on aina huomioitu jo yhtiölainassa. Huomiota kannattaa kuitenkin kiinnittää jyvittämättä jätettyihin hoitolainoihin ja pankkien myöntämiin tililimiitteihin, koska nämä saatetaan tulevaisuudessa taas jyvittää osakkaille. Myös taloyhtiön lainojen korkotasot suositellaan tarkistettavan, koska ne vaikuttavat aina sijoittajan kuluihin.

Sijoittajan kannalta yksi tärkeimmistä asioista on peruskorjausten kirjaus. Taloyhtiöt voivat joko tulouttaa tai rahastoida remontit. Tulouttamisen etu on, että sijoittaja voi vähentää verotuksessa sekä lainan korot että lyhennykset. Sijoittajien kannalta tämä on siis paras tapa. Tästä hyötyvät myös osakkaat, koska omistusasuntojen hinnat ovat korkeampia tulouttamisen myötä ja näin arvokkaampia sijoittajille.

Taloyhtiöissä on mahdollista kerätä korjausvastiketta tulevia remontteja varten. Tästä ei ole sijoittajalle mitään hyötyä, koska rahavarat saattavat lojua yhtiön tilillä vuosia eikä sijoittaja saa siitä tuottoa lainkaan. Ja jos asunto myydään, kerätyt varat jäävät taloyhtiölle eikä niitä saa takaisin. Toisaalta, jos sijoittaja ostaa asunnon, kun varoja on kerätty, mutta remontteja ei ole maksettu, saattaa hän hyötyä tästä niin päin paljonkin.

Hyvä isännöinti taloyhtiössä tuottaa varmuudella omaisuudelle lisäarvoa. Onkin tärkeää, että myös sijoittajat vaikuttavat aktiivisesti yhtiökokouksissa ja hallitustyössä. Kiinteistötarina tukee kiinteistöjen arvonnousua kiinteistönvälityksen ja isännöinnin kautta, kysy tarjous!

Peruskorjaukset

Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen kannattaa tutustua huolella. Ennen ostopäätöstä suositeltavaa on huomioida, koska suuret remontit kasvattavat vastikkeita ja näin ollen tuotto voi jäädä hyvinkin pieneksi. Tämä saattaa monesti hankaloittaa myös vuokralaisen löytämistä, jos suuria remontteja on tulossa. Hyvä nyrkkisääntö onkin, että osta vain asuntoja, jossa on kaikki suurimmat remontit tehty, jos kyseessä on vanha taloyhtiö. Suositeltavaa on myös myydä asunto ennen remontteja – tämä tuo myös hyötyä yhtiölainan verovähennyksiin. Suuret remontit käsittävät muun muassa putkiremontin, julkisivu- ja parvekeremontin sekä hissiremontin.

Pinnoiltaan huonokuntoista asuntoa ei kannata suuresti säikähtää, koska sen remontoiminen on suhteellisen edullista. Varsinkin suuriin taloyhtiöremontteihin nähden. Keittiön saa nykypäivänä uusittua parilla tuhannella eurolla, mutta peruskorjausremonteista kustannukset nousevat kymmeniin tuhansiin.

Kiinteistönvälitystä Tampereella

Kiinteistötarina LKV toimii kiinteistönvälityksen ammattilaisena Tampereen alueella. Yritys on täysin paikallinen ja yrittäjävetoinen. Kiinteistötarinalle koti muodostaa välitystyötä suuremman kokonaisuuden, jonka tarpeisiin yritys vastaa tarjoamalla asiakkaille remonttipalvelut, isännöintipalvelut, kiinteistöjuristin osaamisen sekä muutto-, sisustus- ja siivouspalvelut.

Onnistuneen kiinteistönvälitystyön perusta on säntillinen perehtyminen, oikea hinnan määritys ja tehokas myyntityö. Saumaton tiedonkulku on oleellista, välittäjän on tärkeä pitää asuntokaupan kaikki osapuolet tietoisena prosessista. Kiinteistötarinan kiinteistönvälittäjät tekevät kaikkensa, että asuntokauppa sujuu nopeasti, asianmukaisesti ja tuloksellisesti. Välitystyön lisäksi Kiinteistötarina tekee asunnosta myyntivalmiin laajan palvelutarjoamansa avulla. Ammattitaitoisella välittäjällä on näkemys siitä, miten lisäarvoa voidaan rakentaa: milloin kannattaa sisustaa, valaista tai remontoida. Asuntoa myydessä kannattaa kuunnella välittäjän näkökulmat kohteen myyntitarinaan, visualisointiin, kuvaukseen tai videointiin.

Kiinteistötarinaan saat parhaiten yhteyden soittamalla numeroon 040 776 0538 tai lähettämällä sähköpostia kiinteistotarina(at)kiinteistotarina.fi voit myös halutessasi jättää yhteydenottopyynnön tällä lomakkeella. Myyntiprosessi saadaan alulle ilmaisella arviokäynnillä, jonka myötä välittäjä arvioi kohteen myyntihinnan sekä ajan ja antaa tarjouksen työstään. Kiinteistötarinan välityspalkkio on 2,9 prosenttia velattomasta kauppahinnasta. Asiakirjakulut lisätään toteutuneiden kulujen mukaisesti. Hinta sisältävät arvolisäveron 24 %.

Jarno Hämäläinen on kutsuttu Kiinteistötarinan hallitukseen

Jarno Hämäläinen on kutsuttu kiinteistöalan pääomasijoitusyhtiö Kiinteistötarinan hallitukseen. Hämäläinen toimii ASUA Group Oy:n toimitusjohtajana. Aiemmin tänä vuonna Kiinteistötarina ja ASUA vahvistivat osaamistaan keskinäisillä osakekaupoilla.

Kiinteistötarina Oy hallituksen jäseneksi on kutsuttu Jarno Hämäläinen. Hämäläisellä on vahvaa näyttöä tuotteistamisesta ja kiinteistöalan muuttamisesta avoimeen ja digitaaliseen suuntaan. Kiinteistötarinan (ent. Arvotarina) hallituksen puheenjohtajana jatkaa vuorineuvos, taloustieteen tohtori Kari Neilimo ja hallituksen jäsen toimitusjohtaja Marko Kukkola sekä hallituksen sihteeri Ulla Palonen.

Jarno Hämäläinen
Jarno Hämäläinen

–  Haluan haastaa toimialaa asiakaskohtaamisten polulla. Kiinteistötarina kasvaa vahvasti ja kehittää kiinteistöalan palveluita alalla tottumattomaan suuntaan. On ilo olla osana tätä tarinaa ja päästä mukaan kehittämään yhteistä suuntaa, kertoo Hämäläinen.

Kiinteistötarina Oy on pääomansijoitus- ja rahoitusyhtiö, joka on perustettu kiinteistöpalvelujen toimialalle tukemaan kasvuhakuisten ja -kykyisten yrittäjien liiketoimintastrategian toteutumista. Yritys on osaomistajana kiinteistönvälitystoimisto Kiinteistötarina LKV Oy:ssä, isännöintialan yrityksessä Kiinteistötarina Isännöinti Oy:ssä sekä remontointialan yrityksessä ASUA Remontit Oy:ssä.

SPM Kuljetus Oy osaksi kiinteistöalan palveluita Tampereella

Tamperelainen kiinteistönvälitystoimisto Kiinteistötarina Oy on aloittanut yhteistyön kuljetusyritys SPM Kuljetus Oy:n kanssa tarjotakseen asunnonvaihtajille entistä laajempaa palvelua.

Kiinteistötarinaa ei perustettu tavanomaiseksi kiinteistönvälitystoimistoksi. Se perustettiin vastaamaan kaikkiin asunnonvaihtajan haasteisiin mahdollisimman helpolla ja tehokkaalla tavalla. Lupausta tukemaan valikoimistamme löytyvät kiinteistönvälityksen lisäksi kodin remontoinnin palvelut, sisustussuunnittelu sekä asumisen lupiin liittyvä lakikonsultaatio. Uutena palveluna syyskuusta 2016 lähtien Kiinteistötarina tarjoaa myös muuttopalvelut asiakkailleen yhteistyökumppaninsa SPM Kuljetus Oy:n kautta.

Kampanjakuukausina, neljästi vuodessa, myyntitoimeksiannon Kiinteistötarinan kanssa solminut asunnonmyyjä saa kaupan päälle 8 tunnin muuttopalvelun sijoittuen Tampereelle ja sen lähikuntiin. Muuttopakettiin sisältyy muuttoauton lisäksi kaksi muuttomiestä.

Yhteistyökumppani, pirkanmaalainen kuljetusyritys SPM Kuljetus on toiminut vuodesta 2005 tarjoten laajalti kotien ja yritysten kuljetuspalveluita. Yrityksen kautta saa kaiken muuttamiseen liittyvän tarpeiston muuttomiehistä muuttolaatikoihin ja pakkausmateriaaliin. – Yhteistyö kiinteistönvälitystoimiston kanssa on ollut mielessä jo pitkään. Siinä pystytään tuottamaan luontevasti lisäarvoa kuluttajille. Odotan yhteistyötä ja tulevia mahdollisuuksia innolla Kiinteistötarinan kanssa, toteaa yrittäjä Sami-Petteri Mäkelä.

Kiinteistötarina haluaa vastata kaikkiin asunnonvaihtajien tarpeisiin ja muuttopalvelut ovat luonnollinen osa kasvua. Tampereen ollessa vahva kasvukeskus, pienyrittäjyyden kasvaessa ja ihmisten elämäntilanteiden moninaisuuden vuoksi Kiinteistötarina on myös kiinnostunut varastointipalveluista, joihin myös muuttopalvelut sopivat luontevasti.  Kiinteistötarina on osa kiinteistöalan pääomasijoitusyhtiö Arvotarinaa.

Lisätietoja:

Kiinteistötarina Oy, toimitusjohtaja Marko Kukkola, p. 040 544 0780, marko (at)kiinteistotarina.fi

SPM Kuljetus Oy, toimitusjohtaja Sami-Petteri Mäkelä, p. 044 259 4060, spmkuljetus(at)spmkuljetus.fi

Kiinteistötarina Oy perustettiin vastaamaan kaikkiin asunnonvaihtajan haasteisiin mahdollisimman helpolla ja tehokkaalla tavalla. Lupausta tukemaan valikoimistamme löytyvät kiinteistönvälityksen lisäksi kodin remontoinnin palvelut, sisustussuunnittelu, muuttopalvelut sekä asumisen lupiin liittyvä lakikonsultaatio.

SPM kuljetus Oy on pirkanmaalainen kuljetusyritys, joka on toiminut vuodesta 2005. Yhtiön liiketoiminta perustuu pitkäaikaisiin asiakassuhteisiin yhteistyökumppaneiden kanssa. Asiakkaan tilatessa kuljetuspalvelun hän saa luotettavan ja tehokkaan kuljetuspalvelun kuorrutettuna ystävällisellä asiakaspalvelulla.