Kiinteistötarinan asuntokoulu: Kaupan virheet uuden asunnon kaupassa

Uuden asunnon virheet voivat koskea laatuvirheitä, taloudellisia virheitä tai oikeudellisia virheitä. Jos asunnossa on virhe, on asunnon myöhemmillä omistajilla oikeus kääntyä suoraan ensimmäisen myyjän, perustajaosakkaan, puoleen. Virheellisyyttä arvioitaessa on lähdettävä siitä, mitä kaupan osapuolten kesken on sovittu. Merkittävimpiä virheryhmiä ovat tapaukset, joissa rakennustyössä ei ole noudatettu hyvää rakennustapaa. Asunnon tulee kestää tavanomaista asumiskäyttöä. Tarkoitukseensa huonosti sopivat materiaalit tai kokeiluluontoiset rakenneratkaisut, joiden kestävyydestä ei ole varmuutta, yleensä täyttävät virheen tunnusmerkistön. Asunnon laatuvirhe on myös se, jos asunto ei vastaa myyjän antamia tietoja ja tämän voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Samoin on myös, jos myyjä jättää antamatta tiedon, josta hänen voidaan olettaneen tietää ja asialla oli vaikutusta kaupan syntymiseen. Tietoon perustuva virhevastuu ei edellytä myyjän huolimattomuutta. Myyjän onkin huolehdittava siitä, että hän tuo tarkistamattomien tietojen yhteydessä esiin epävarmuuden asiasta.

Taloudellinen virhe on kyseessä silloin, jos myyjä on antanut ostajalle virheellisen tiedon kyseisen asunnon omistamiseen liittyvistä taloudellisista velvollisuuksista ja asia on vaikuttanut kaupantekoon. Oikeudellinen virhe koskee sivullisen, kuten pantinhaltijan, oikeutta kaupan kohteeseen.

Ostaja ei saa kuitenkaan vedota sellaiseen virheeseen, jonka ostajan täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Tämä keskeinen selonottovelvollisuudeksi kutsuttu periaate koskee kaikkea kauppaa. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon, ostaja ei voi vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Vastaavasti ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen, jos ostaja ilman hyväksyttävää syytä on jättänyt asunnon tarkastamatta. Uuden asunnonkaupassa ostajalle ei voida asettaa ankaria vaatimuksia tarkastuksen osalta. Ostajan ei siis tarvitse tutkia rakennustyön asianmukaisuutta. Uuden asunnon kaupassa myyjä järjestää vuositarkastuksen, jossa asunnon mahdolliset virheet todetaan 12-15 kuukauden kuluessa rakennusvalvontaviranomaisen hyväksytystä käyttöönotosta.

Uuden asunnon kaupassa ostaja voi vaatia hinnanalennusta, virheen korjaamista tai kaupan purkamista. Ostajalla on oikeus virheen johdosta pidättäytyä maksamasta kauppahintaa virhettä vastaavasti. Jos ostajan pidättämä osa kauppahinnasta ylittää virheen määrän tai vaatimus on perusteeton, tulee ostajan maksaa viivästyskorkoa kauppahinnasta. Ostajalla on myös oikeus vaatia virheen korjaamista kustannuksitta. Myyjällä on myös oikeus itse korjata virhe. Ellei virhettä korjata, on ostajalla oikeus saada kauppahinnan alennusta virhettä vastaavasti. Ostajalla on oikeus saada palautettavalle kauppahinnalle korkolain mukaista tuottokorkoa kauppahinnan maksamisesta lähtien. Ostajalla on myös oikeus purkaa kauppa, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Ks. lisää: AsKL. Tapio Nevala: Asuntokauppalaki. 2011. Talentum.
Matti Kasso: Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen. 2014 Talentum.

You Might Also Like