Ajankohtaista

Airbnb majoitustoiminta taloyhtiöissä

Airbnb on kansainvälinen internetpalvelu, jonka kautta voi ilmoittaa oman huoneen tai koko asunnon matkailijalle vuokrattavaksi. Palvelun tarkoituksena on tarjota pääsääntöisesti turisteille kodinomaista majoitusta, jonka suosio kasvaa jatkuvasti Suomessakin. Airbnb voi olla monessa taloyhtiössä näin kesäaikaan ajankohtainen puheenaihe. Airbnb kiinnostaa vuokranantajia yhä enemmän, sillä oman asunnon vuokrauksen osoittauduttua hankalaksi, on Airbnb:n kautta majoittaminen varteenotettava vaihtoehto asunnon vuokraamiselle.

Airbnb-toiminta voi aiheuttaa huolta taloyhtiöissä, sillä usein vaihtuvat huoneiston käyttäjät saattavat aiheuttaa asukkaille turvattomuuden tunnetta. Asukkaita huolestuttaa myös se, ettei ole tietoa siitä, keillä kaikilla on pääsy rappukäytävään. Vaihteleva kävijämäärä aiheuttaa myös haasteita vesimaksujen perinnässä. Asukkaat saattavat myös pelätä matkailijoiden aiheuttavan meteliä ja muuta häiriötä taloyhtiössä.

Kaikissa kaupungeissa Airbnb:n toiminta ei kuitenkaan onnistu ja asunnonkin on oltava soveltuva. Majoittajan on pystyttävä tarjoamaan majoittujalle kokonaiselämys, josta poikii hyvät suosittelut, sillä edellisten asiakkaiden suosittelemilla kohteilla riittää majoittujia. Hyvää asiakaskokemusta ei edistä se, jos taloyhtiön muut asukkaat mulkoilevat rappukäytävässä. Vastaavanlaisesti majoittujat eivät edistä rauhallista yhteiseloa, jos eivät noudata talon järjestyssääntöjä ja täten häiritsevät muiden asumista.

Onnistunut yhteiselo edellyttää vuoropuhelua ja avoimuutta taloyhtiössä. Isännöitsijän tulee edistää tiedon kulkemista taloyhtiössä tiedottamalla asianmukaisesti asukkaita ja osakkaita taloyhtiön järjestyssäännöistä, kuten hiljaisuusajoista ja tupakointisäännöistä. Majoittajan tulee käydä talon järjestyssäännöt jokaisen majoittujan kanssa läpi häiriöiden ja väärinymmärrysten välttämiseksi.

Taloyhtiö ei voi taloyhtiössä olevaa Airbnb majoitustoimintaa kieltää, sillä Suomessa osakkaalla on oikeus itse päättää oman huoneiston vuokraamisesta. Taloyhtiön on tämän vuoksi lähes mahdotonta rajoittaa osakkaan oikeuksia puuttumalla harjoitettuun majoitustoimintaan. Majoitustoiminnan kieltäminen on kuitenkin mahdollista yksimielisellä päätöksellä, johon tarvitaan jokaisen osakkeenomistajan suostumus. Kielto tulee kirjata taloyhtiön yhtiöjärjestykseen.

Vuokrasuhteissakin Airbnb majoitustoiminta on mahdollista. Vuokralaisten oikeutta asunnon hallintaan on lailla rajattu, mutta asunnon päävuokralaisella on lain mukaan oikeus vuokrata enintään puolet asunnostaan ilman vuokranantajan lupaa. Kyse on tässä tilanteessa asunnon alivuokraamisesta, johon päätee alivuokrauksen säännöt.

Koko asunnon jälleenvuokraus edellyttää vuokranantajan luvan. Moni vuokranantaja lisää jo vuokrasopimukseen erillisen kohdan jälleenvuokrauskiellosta, jolloin asuntoa ei saa luovuttaa muille edes väliaikaiseen käyttöön. Vuokrasopimuksen irtisanomiselle tai purkamiselle ei ole vielä riittävää perustetta, jos vuokralainen rikkoo yhden kerran annettua jälleenvuokrauskieltoa. Asiasta tulee tällöin antaa huomautus vuokralaiselle ja ilmoittaa, että toiminnan toistuessa on vuokranantajalla olemassa riittävät perusteet vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai purkamiseen.

Kiinteistötarina keskittää toimintaansa

Tamperelainen Kiinteistötarina Oy on keskittänyt toimintaansa kiinteistökehitykseen sekä kiinteistöarviointiin.

Kiinteistötarina Isännöinti Oy:n liiketoiminta on myyty Isännöintipalvelu Isarvo Oy:lle. Kauppa ei aiheuta muutoksia asiakkaille. Isännöintipalvelu Isarvo on ammattitaitoinen täyden palvelun isännöintitoimisto, joka tarjoaa yksilöityä isännöintipalvelua Helsingissä, Espoossa, Hyvinkäällä, Riihimäellä, Tampereella, Kuopiossa, Loviisassa, Varkaudessa ja Heinävedellä. ”Olemme tyytyväisiä, että toimialalta on löytynyt sopiva ostaja, joka parhaiten palvelee asiakkaita”, Kiinteistötarina Oy:n toimitusjohtaja Marko Kukkola kertoo.

Samoin kiinteistönvälitystoiminta Kiinteistötarina LKV Oy:n kautta jäi pois keväällä 2019. Asiakkuudet siirtyivät uuteen, perustettavaan Kiinteistötarinan ulkopuoliseen yritykseen. Liiketoimintakaupan taustalla ovat Kiinteistötarinan strategiset valinnat. Kuluttajiin keskittyvä isännöinti ja kiinteistönvälitys eivät ole enää painopistealueina ja tehty kauppa mahdollistaa keskittymisen kiinteistökehityshankkeisiin.

Jatkossa Kiinteistötarinan päivittäinen toiminta liittyy kiinteistöarviointien lisäksi toimitilojen muokkaamiseen ja käyttöasteen nostamiseen esimerkiksi tilan pitkän myyntiprosessin aikana. Kiinteistötarina on vuokrannut isoja tiloja ja pilkkonut niitä pienemmiksi kokonaisuuksiksi täyttöasteen parantamiseksi. Kiinteistönomistaja hyötyy tasaisesta vuokratuotosta ja loppuasiakkaille tilat vuokrataan markkinahintaa edullisemmin ja joustavammin.

Kiinteistötarina on ollut myös osakkaana kiinteistösijoitushankkeissa ja jatkossa toiminta keskittyy enemmän uusien kohteiden läpikäymiseen. Kiinteistötarinalle voi tarjota tontteja Tampereen seudulla. Kooltaan tontille tulisi mahtua vähintään paritalo, mieluiten rivi- tai kerrostalo.

Putkiremontin ABC

Putkiremontissa kunnostetaan ja uusitaan vesi- ja viemärijohtoja. Perinteinen putkiremontti tarkoittaa, että koko kiinteistössä uusitaan käyttövesi-, lämmitysvesi- ja viemäriputkien lisäksi märkätilojen vesieristykset, laatoitukset ja vesikalusteet. Taloyhtiössä putkiremontti alkaa nykytilan ja korjaustarpeen kartoituksella, jonka perusteella tehdään hankintasuunnitelma. Hankintasuunnitelman jälkeen taloyhtiö teettää LVI-suunnittelijalla tarkemmat LVI-suunnitelmat. Urakoitsijan valinnan jälkeen aloitetaan taloyhtiössä putkiremontin valmistelu, jonka jälkeen tehdään varsinainen putkiremontti.

Putkitermit haltuun

Perinteisen putkiremontin lisäksi on myös muitakin tapoja tehdä remonttia. Suunnittelussa on tärkeää miettiä, mikä menetelmä on sopivin kiinteistön ja asukkaiden tarpeisiin. Putkiremonttimenetelmän valintaan vaikuttavat kiinteistön ikä, kunto ja talotekniset ratkaisut. Sukitus ja sujutus ovat moderneja putkiremonttimenetelmiä, joissa vanhoja putkia ei vaihdeta.

Sujutuksessa vanhojen putkien sisälle asennetaan uusi muoviputki. Sujutuksella saneerattu putki vastaa uuden putken asentamista ja sen voidaan odottaa kestävän jopa 50 vuotta.

Sukituksessa vanhojen putkien sisälle asennetaan polyesterimuovista valmistettu ”sukka”, joka kyllästetään ja kiinnitetään vanhan putken pintaan epoksilla. ”Sukka” valutetaan putkeen, jossa se kovettuu putken sisäpintaan uudeksi putken sisäpinnaksi. Tuloksena on tasainen, kova ja kestävä pinta putkeen, myös mutkikkaaseen putkistoon. Sukitus soveltuu sekä omakotitaloille että rivi- ja kerrostaloille. Remontti on vaivatun ja kustannustehokas, sekä onnistuu rakenteita rikkomatta. Sukitusremontin voi odottaa kestävän noin 40 vuotta. Sukitus on jo vanha menetelmä ja viemäreitä on sukitettu Suomessa 1970-luvulta asti ja kansainvälisestikin jo 50 vuotta.

Kaikista kevyin vaihtoehto putkiremontille on pinnoitus-menetelmä, koska siinä vanhan putkiston tulee olla riittävän hyvässä kunnossa. Pinnoituksessa putken pintaan tehdään pelkällä epoksilla uusi pinta, jolle on määritelty vähimmäispaksuus. Pinnoituksen arvioidaan kestävän noin 10-20 vuotta.

Milloin viemäri tulisi uusia?

Remontti on ajankohtainen kiinteistön ollessa 40-60 vuotta vanha. Tänä päivänä saneerataan eniten 60-70-luvun rakennuksia. Ensimmäisiä oireita viemäreiden huonosta kunnosta ovat hajuhaitat, huono vetäminen, viemäreiden pulputus ja pistemäiset vuodot.

Kiinteistötarina kouluttaa

Isännöitsijän työ on asunto-osakeyhtiön johtamista yhteistyössä hallituksen, käyttäjien ja palvelutuottajien kanssa. Keskeisimpiin isännöitsijän tehtäviin kuuluvat muun muassa asuntoyhtiön hallinnosta huolehtiminen, yhtiö- ja hallituskokousten päätösten toimeenpano, asuntoyhtiön taloushallinnon valvonta sekä kiinteistön elinkaaren pidentäminen ja arvon säilyttäminen. Kiinteistötarina kouluttaa työn ohessa lisäkoulutuksena IAT-tutkintoon syksystä 2018 lähtien.

Kiinteistötarina kannustaa ja tukee henkilöstönsä kouluttautumista laajalti kiinteistöalaan liittyen. Isännöintitutkinnon lisäksi alaa tukee muun muassa kiinteistönvälittäjän tutkinto, kiinteistöarvioitsijan pätevyys, taloushallinnon sekä liiketoiminnan tutkinnot sekä erilaiset tekniset ja rakentamiseen liittyvät oppisuunnat.

Ulla Lyytinen
Ulla Lyytinen kouluttautuu IAT-tutkintoon.

– Suoritin laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon pari vuotta sitten ja IAT-tutkinto tuntuu luonnolliselta jatkumolta asiantuntemuksen kasvattamiseksi. Minua kiinnostaa isännöintialan kehittäminen ja toisaalta toimitilojen manageeraus. Tähän koulutus antaa hyvät eväät, kertoo Kiinteistötarinan Ulla Lyytinen.

Isännöintialalle ei ole olemassa perustutkintoa, mutta soveltuvia opintopolkuja on useita. Valtaosalla isännöitsijöistä on kaupallinen, tekninen tai hallinnollinen koulutus. Isännöinnin ammattitutkinnon suorittaneella on isännöinnin tehtävissä edellytetty ammattitaito. Lyytinen erikoistuu opinnoissaan toimitilaisännöintiin sekä syventää osaamistaan isännöintityöhön liittyvissä kehittämishankkeissa.

 

Valvonta taloyhtiössä

Taloyhtiön organisaation valvontaa säännellään pääosin asunto-osakeyhtiölaissa. Valvovia ja valvottavia toimijoita on taloyhtiössä useita.

Hallitus

Taloyhtiöllä on aina oltava hallitus, joka voi vaikuttaa taloyhtiön asioiden hoitamiseen, asumisviihtyvyyteen ja omaisuuden arvoon. Hallitus on merkittävin valvova toimija taloyhtiössä, mutta se on myös valvonnan kohteena. Sen tehtävänä on vastata yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä. Sen ei kuitenkaan tarvitse itse näitä hoitaa vaan heidän tulee järjestää niiden hoitaminen asianmukaisella tavalla. Hallitus myös valitsee isännöitsijän ja tekee tämän kanssa isännöintisopimuksen. Sen jälkeen hallituksen tehtävänä on valvoa, että taloyhtiön hallinto ja johtaminen on sopimuksen mukaista ja, että isännöitsijällä on tarpeeksi osaamista taloyhtiön johtamiseen.

Hallitus valvoo yhtiössä tehtyjen päätösten lainmukaisuutta. Yhtiökokouksessa sen tulee valvoa, että tehdyt päätökset ovat päteviä ennen niiden täytäntöönpanemista.  Yhtiökokous yleensä valitsee hallituksen ja se voi myös erottaa tämän, mikäli toiminnassa havaitaan puutteita. Yhtiökokouksessa myös päätetään hallituksen jäsenten palkkiot, jos sellaisia maksetaan. Hallitus siis valvoo yhtiökokousta, mutta samalla yhtiökokous valvoo hallituksen toimintaa. Hallitus valitsee puheenjohtajan hallituksen kokouksessa.

Isännöitsijä

Isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hänen tehtäviinsä kuuluu mm. isännöitsijäntodistuksen teko ja antaminen sekä yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta huolehtiminen ja varainhoidon luotettava järjestäminen. Isännöitsijän lakisääteinen velvollisuus on antaa hallitukselle ja sen jäsenille tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Osakkeenomistaja

Osakkeenomistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta. Hänellä on oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja päättää asioista siellä sekä vaatia haluamansa asian käsittelyä siellä. Hän saa myös vaatia yhtiökokouksessa tehtyjen päätösten muuttamista. Yhtiökokous on omistajan tärkein vaikutuskanava taloyhtiössä.

Yhtiökokous ja sen toiminnan valvonta

Taloyhtiössä ylin päätäntävalta on yhtiökokouksella, jossa päätetään taloyhtiötä ja osakkaita koskevista asioista. Varsinainen yhtiökokous pidetään yleensä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kokouksia voi olla useampi vuodessa, jos yhtiöjärjestys niin määrää. Lisäksi voidaan tarvittaessa järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia. Yhtiökokoukseen saavat osallistua osakkaat, hallitus ja isännöitsijä. Vuokralainen saa osallistua yhtiökokoukseen yli viiden asunnon yhtiössä, kun siellä käsitellään asioita, jotka vaikuttavat hänen kotinsa tai taloyhtiön tilojen käyttöön. Vuokralaisella on silloin äänestysoikeus, jos hän edustaa vuokranantajaansa.

Yhtiökokouksessa voidaan käsitellä monenlaisia asioita. Yleisimpiä ovat mm. talousarvio, vastikkeiden sekä muiden maksujen suuruus, tilinpäätöksen vahvistaminen, kunnossapito tarpeet ja selvitykset jo tehdyistä kunnossapitotöistä.

Kuten jo ylempänä mainitaan, että hallitus valvoo päätösten lainmukaisuutta harkitessaan päätösten täytäntöönpanoa. Osakkeenomistaja valvoo yhtiökokousta ja saa vaikuttaa siellä tehtyihin päätöksiin, moittia päätöksiä ja nostaa kanteen päätöksen julistamisesta mitättömäksi. Myös hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus nostaa kanne. Poliisi ja tuomioistuin toimivat taloyhtiön valvojana rikosoikeudellisen vastuun osalta.

Tilin- ja toiminnantarkastajat

Tilin- ja toiminnantarkastajat valvovat yhtiön laillisuusvalvontaa. He tarkastavat toiminnan, joka on tarpeen osakkeenomistajien, yhtiön, velkojien ja yleisen edun valvomiseksi. He tarkastavat ja arvioivat yhtiön hallinnon järjestämistä, kirjanpidon ja tilinpäätöksen asianmukaisuutta sekä osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista. He teettävät tarkastuksestaan tarkastuskertomuksen.

Taloyhtiössä valvontaa toteutetaan monen eri tahon toimesta. Kun edellä mainitut toimenpiteet ja toimintamahdollisuudet ovat asukkaiden tiedossa, ei heidän tarvitse valvoa öitä murehtien taloyhtiön asioita.

Isännöitsijän tehtäväluettelo – mitkä tehtävät kuuluvat isännöitsijälle?

Kiinteistöliitto on luonut isännöintitehtäväluettelon, jota on pidetty malliratkaisuna isännöitsijän tehtävistä. Tehtäväluettelosta on useita eri aikakausien versioita. Kiinteistöliitto edustaa asunto-osakeyhtiöitä eli isännöinnin asiakkaita. Kiinteistöliiton julkaisema tehtäväluettelo on siis asiakkaan edustajan näkemys siitä, mitä isännöinnin tulisi pitää sisällään. Tärkeintä on, että sekä asiakas että isännöitsijä tietävät, mitä sopimukseen kuuluu ja mitä ei. Yksittäisen yhtiön tehtäväluettelo on aina se, joka on sopimuksen liitteenä. Tehtäväluettelon liitteenä käytetään tyypillisesti selitysosaa, jossa tehtävien sisältöjä on avattu.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Päivittäiseen hallintoon sisältyvät tehtävät määräytyvät pitkälti taloyhtiön laadun ja laajuuden sekä alalla muodostuneen käytännön mukaisesti. Lisäksi laissa on mainittu joitakin isännöitsijälle kuuluvia erityistehtäviä kuten isännöitsijäntodistuksen antaminen sekä huolehtimisvelvollisuus yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä.

Päivittäiseen hallintoon eivät kuulu tehtävät, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioiden ovat epätavallisia tai laajakantoisia tai vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiölle olennaista haittaa. Osakehuoneistorekisteriin siirtyminen vuonna 2019 työllistää isännöintitoimistoja ja muuttaa isännöitsijän tehtävänkuvaa, kun osakekirjasta luovutaan.

Isännöitsijän tehtäväluettelo

Kiinteään palkkioon sisältyvät tehtävät:

  • Asiakirjojen arkistoinnista ja arvopaperien säilyttämisestä huolehtiminen
  • Osakeluettelon ylläpito ja osakekirjoihin liittyvät tehtävät
  • Lunastusmenettelyyn liittyvät toimenpiteet
  • Todistuksen kirjoittaminen osakekirjaan osakeluetteloon merkitsemisestä
  • Vuokralaisten hankinnasta huolehtiminen tai tällaisen toimeksiannon tekeminen
  • Panttikirjojen hankinnasta huolehtiminen
  • Kunnallisten ja alueellisten ilmoitusten ja tiedotusten seuraaminen

Erillisveloitukseen oikeuttavat tehtävät:

  • Isännöitsijäntodistuksen laatiminen ja antaminen
  • Panttikirjojen hakeminen
  • Kiinteistönmuodostamis- tms. toimenpiteisiin osallistuminen
  • Rasitesopimusten laatiminen
  • Aloitteiden ja reklamaatioiden tekeminen viranomaisille ja järjestöille
  • Yhtiöjärjestysmuutosten tekeminen
  • Vuokranvälitystehtävien hoitaminen

Sähköiset palvelut tuovat taloyhtiöihin uudenlaista demokratiaa

Kotisohvademokratia antaa kaikille mahdollisuuden osallistua taloyhtiön toimintaan ja tulevaisuudessa yhä useampi osallistuu yhtiökokoukseenkin sovelluksen kautta. Asunto Oy Pirkkalan Partolan Pehtorin hallituksen puheenjohtaja Sami Lammela testaa sähköistä kokouspalvelua.

Asiat halutaan hoitaa omalta kotisohvalta. Sanonta on kulunut, mutta pitää paikkansa. Isännöintiliiton viime syksynä julkaisema Digiselvitys osoitti, että taloyhtiöissä kaivataan sähköisiä palveluja joka puolella Suomea, ja niitä haluavat kaiken ikäiset.

– Pankki- ja vakuutusasiat hoidetaan nykyään netissä tai mobiilisovelluksilla. Olisi aivan yhtä luontevaa hoitaa myös taloyhtiöön liittyviä asioita digipalveluja ja sovelluksia käyttäen. Hyviä esimerkkejä ovat etäkokoukset tai pyykkituvan sähköinen varaaminen, Isännöintiliiton kehityspäällikkö Henrik Tuhkanen havainnollistaa.

Parhaimmillaan sähköiset palvelut luovat kotisohvademokratiaa, jonka myötä jokainen pystyy osallistumaan taloyhtiön toimintaan vaivattomasti. Uudet asukkaat, liikuntarajoitteiset, aistivammaiset, kiireiset ja hiljaisetkin osakkaat pääsevät mukaan taloyhtiön toimintaan ja saavat asioista tietoa. Hallitustyökin helpottuu.

Perustana helppokäyttöisyys ja valinnanvapaus

Avain onnistumiseen on palveluiden helppokäyttöisyys ja monikanavaisuus. Jos osakas tahtoo edelleen hoitaa asiat paperilla, senkin täytyy olla mahdollista. Kotisohvademokratian täytyy osallistaa, ei sulkea ketään ulos. Helppo ensiaskel sähköiseen maailmaan on hallitustyön sähköistäminen.

– Nettikokous helpottaa hallitustyötä ja ajankäyttöä. Kokous onnistuu, vaikka joku olisi toisella paikkakunnalla, isännöitsijä Mika Mali tamperelaisesta Kiinteistötarinasta sanoo.

Kiinteistötarina on ottanut käyttöönsä Nettikokous.fi-palvelun. Nettikokouksessa on lukuisia ominaisuuksia: kommunikoida voi kirjoittamalla tai puhumalla, asiakirjat tallentuvat palveluun ja kaiken voi allekirjoittaa sähköisesti. Silti käyttö ei vaadi juurikaan teknistä osaamista, eikä mitään tarvitse asentaa.

Asunto Oy Pirkkalan Partolan Pehtorin hallituksen puheenjohtaja Sami Lammela on testannut palvelua ensimmäisten joukossa.

– Nettikokouksen toiminnot ovat selkeät ja käyttöönotto helppoa. Ulkoasu on pelkistetty, ja mukana ovat vain kokouksen kannalta olennaisimmat asiat, Lammela listaa hyviä puolia.

Sovelluskehittäjiltä toivotaan aktiivisuutta

Pirkkalan Partolan Pehtorin hallitus ja asukkaat suhtautuvat sähköisyyteen positiivisesti, mutta Lammela ja Mali osaavat antaa vinkkejä myös muutosvastarinnan lievittämiseen. Tärkeintä on tiedottaminen: miksi uusi palvelu on otettu käyttöön, kuinka siitä hyödytään ja miten sitä käytetään.

– Palvelua hankkiessa täytyy miettiä, miten helposti asukas tai osakas voi liittyä palveluun. Valintaan ja vertailuun kannattaa käyttää aikaa, Lammela neuvoo.

– Suunnittelussa ei pitäisi mennä tekniikka edellä, vaan miettiä, mitä asiakkaat tarvitsevat ja haluavat. Sovelluskehittäjät voisivat kysyä tätä hallituksilta, osakkailta ja asukkailta, Lammela pohtii.

Myös yhtiökokous voi siirtyä verkkoon

Voisiko kotisohvademokratiaa viedä vielä pidemmälle? Isännöitsijä Mika Mali uskoo, että voi.

– Toiveissamme on, että voisimme pitää Nettikokouksen kautta myös yhtiökokouksia. Etäyhtiökokous on mielenkiintoinen mahdollisuus. Se on selkeästi tulevaisuuden suunta ja siihen on paljon kiinnostusta.

Mali uskoo, että myös yhtiökokouksen osallistumisprosentti voisi kasvaa netin avulla, se kun jää välillä todella alhaiseksi. Lain puolesta etäyhtiökokouksen vaatimukset ovat samat kuin perinteisenkin, tunnistautuminen ja ääntenlaskenta pitää hoitaa luotettavasti. Osallistumisoikeuden voi selvittää esimerkiksi tunnistautumalla pankkitunnuksilla tai osakkaan omalla kokouskoodilla.

Päätöksen etäyhtiökokouksesta tekee hallitus. Yhtiökokouksen päätöstä tai kirjausta yhtiöjärjestykseen ei tarvita.

– Kokouskutsussa on luonnollisesti kerrottava, että etämahdollisuus on. Kutsussa täytyy myös kertoa, jos etäosallistuminen rajaa vaikuttamismahdollisuuksia, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén sanoo.

Näin voi käydä, jos esimerkiksi esityslistan ulkopuolisia esityksiä käsitellään vasta varsinaisessa kokouksessa tai sovelluksen ulkopuolella. Silloin etänä osallistuvalta jäävät uudet esitykset kuulematta.

Eri vaihtoehdot parantavat demokratiaa

Sami Lammelan taloyhtiössä yhtiökokoukseen osallistuu noin puolet osakkaista. Osallistumisintoa selittänee se, että kyseessä on pieni, 22 asunnon yhtiö. Pois jäävät kiireiset lapsiperheet sekä liikuntarajoitteiset tai huonokuuloiset vanhukset.

– Olisi kiva saada vieläkin useampi mukaan, ja etäyhtiökokous voisi olla yksi tapa. Samaan aikaan olen sitä mieltä, ettei digitekniikka saa syrjäyttää yhteisöllisyyttä, Lammela sanoo.

Hän uskoo, että etäyhtiökokous voi antaa uusia osallistumisen mahdollisuuksia esimerkiksi sijoittajaosakkaille, jotka asuvat eri paikkakunnalla. Ne, joille yhtiökokous on kohtaamispaikka, jossa tutustutaan uusiin asukkaisiin ja vaihdetaan kuulumisia naapureiden kanssa, saapuvat edelleen paikalle tavalliseen yhtiökokoukseen.

Paras vaihtoehto on siis jälleen monikanavaisuus – kun tapoja osallistua on useita, on osallistujiakin useita ja kotisohvademokratia toimii.
Info: Näin toimii yhtiökokous muutamassa minuutissa

Taloaseman asiakkailla on tästä keväästä lähtien mahdollisuus osallistua yhtiökokoukseen etänä sovelluksen kautta. Näin etäyhtiökokous etenee:

  • Kokouskutsun mukana tulee kokouksen numero ja oma pin-koodi, joilla tunnistaudutaan ja kirjaudutaan netissä yhtiökokoussovellukseen.
  • Siellä osakas näkee esityslistan päätösehdotuksineen.
  • Hän voi kannattaa tai vastustaa esityksiä sekä tehdä omia esityksiä.
  • Uudet esitykset käsitellään kokouksessa, ja ne ovat kannatettavissa vain siellä.
  • Osallistumisaikaa on aina yhtiökokouskutsun saamisesta kokousta edeltävään iltaan.
  • Yhteenveto vastauksista menee isännöitsijälle.

– Osakkaalle tämä on nopea ja helppo keino vaikuttaa oman taloyhtiön asioihin. Yhtiökokoukseen osallistuminen vie nopeimmillaan vain muutaman minuutin, sanoo Taloaseman toimitusjohtaja Esko Pietikäinen.

[Kirjoittanut Merilla Kivineva 25.1.2019 ja päivitetty 7.2.2019, Kotitalo-lehti]

Talon huoltokierto

Auton huolto on kaikille tuttua ja autoa huolletaan säännöllisesti. Kuitenkin ihmisen suurimman hankinnan tarkastukset ja huolto jätetään usein liian vähälle huomiolle. Kiinteistökin vaatii omat tarkastuksensa ja huoltokiertonsa. Kiinteistötarina Isännöinti luottaa Pirkanmaan rakennuttamis- ja valvontapalvelu Oy:n vahvaan ammattitaitoon.

Vuosittaiset huollot ja niiden aikatauluttaminen on vaativa tehtävä. Jos talosta on olemassa huoltokirja, voidaan sähköisesti muodostaa huoltokalenteri taloyhtiökohtaisesti ja näin helpottaa isännöitsijän ja huoltoyhtiön vuosittaista aikatauluttamista.

– Isännöitsijän ammattitaitoa on, että hän itse tai osoittamansa huoltomies käy kohteessa katselmuskierroksella vähintään kerran vuodessa, jotta näkee kohteen tilan, sanoo rakennustyön valvoja Heikki Mäenpää Pirkanmaan rakennuttamis- ja valvontapalvelu Oy:stä. – Jos tarvitaan teknistä asiantuntemusta tai -tarkastusta, isännöitsijä delegoi tarkastuksen asiantuntijalle ja saa aikaa keskittyä muihin tärkeisiin asioihin.

Kun huoltokirjan mukaiset tarkastukset on tehty, tehdään vuosihuoltosuunnitelma, jossa ratkaistaan suoritettavat huoltotoimenpiteet. Esimerkiksi monesti jo pesu puhtaaksi saa paljon aikaan. Näin ei esimerkiksi ulkoseinille kerry vihertävää limaa, joka söisi väitellen maalipintaa ja pehmentäisi lopulta puunkin.

Joskus ongelmaa aiheuttaa 70-luvun poistoilmakoneellisissa taloissa korvausilmakanavien liika tilkitseminen. Silloin porraskäytävän alaovea ei tahdo saada auki, postiluukuissa ilma viheltää ja huoneiden kova alipaine imee oven kiinni.

Toisinaan hajuongelma on helposti korjattu, esimerkiksi jos viemärin hajua vuotaa huoneilmaan lavuaarin poistoputken tiivistyskumin haurastuttua. – Usein asiat ovat pieniä, mutta niiden löytämiseen voi mennä aikaa, toteaa Heikki Mäenpää.

– Laki muutostöiden ilmoituksista tuli 2010. Vieläkin se välillä ihmetyttää osakkaita ja remontin tekijöitä. Esimerkiksi katettuja terasseja tehdään joskus omin päin. Se on kuitenkin luvanvaraista, julkisivua muuttavaa toimintaa, johon vaaditaan muun muassa taloyhtiön lupa, toimenpidelupa ja lupakuvat. Taloyhtiön hallituksella on valvontavelvollisuus. Hallitus hyväksyy valvojaehdokkaat. Ellei osakkaalla ole ehdottaa muutostyön valvojaa, hallitus tai isännöitsijä esittää remontille valvojan. Lain mukaan remontista aiheutuvat kohtuulliset valvontakustannukset maksaa osakas, sanoo Mäenpää.

Taloyhtiöiden palkat ja hallituksen kokouspalkkiot tulorekisteriin

Tulorekisteri vaikuttaa palkkoja maksavien taloyhtiöiden toimintaan. Vuoden 2019 alusta lähtien taloyhtiöiden on ilmoitettava tulorekisteriin esimerkiksi hallituksen jäsenten kokouspalkkiot ja kustannusten korvaukset.

Tulorekisteri on uusi, monen eri viranomaisen yhteinen tietokanta, joka helpottaa palkkojen ilmoittamista eri viranomaisille. Työnantajan ei enää tarvitse ilmoittaa samaa palkkatietoa jokaiselle taholle erikseen, vaan 1.1.2019 lähtien työnantajat ilmoittavat maksamansa palkat sähköisesti yhteen paikkaan eli tulorekisteriin.

Taloyhtiöiden on ilmoitettava tulorekisteriin esimerkiksi hallituksen jäsenten kokouspalkkiot ja kustannusten korvaukset.

Jos taloyhtiön isännöitsijä ei kuulu ennakkoperintärekisteriin, on isännöitsijän palkkiot ilmoitettava tulorekisteriin. Myös taloyhtiön teettämän remontin tekijälle maksetut korvaukset on ilmoitettava, jos remontoija ei ole ennakkoperintärekisterissä. Voit tarkistaa asian yritys- ja yhteisötietojärjestelmän yrityshausta (ytj.fi).

Tulorekisteriin on ilmoitettava kaikki maksetut korvaukset, euromääräistä alarajaa ei ole. Tulorekisteriin ilmoitettavia tietoja ovat tehdystä työstä maksetut palkat, luontoisedut, palkkiot, työkorvaukset sekä muut ansiotulot. Myös verovapaat ja veronalaiset kustannusten korvaukset on ilmoitettava.

Taloyhtiön hallituksen jäsenille maksamat kokouspalkkiot ilmoitetaan tulorekisteriin aina.

Jos taloyhtiö maksaa hallituksen jäsenille kustannusten korvauksia esimerkiksi oman puhelimen käytöstä tai kilometrikorvauksia, korvaukset on ilmoitettava tulorekisteriin. Toiminnantarkastajan palkkio on ilmoitettava tulorekisteriin, ellei toiminnantarkastaja ole ennakkoperintärekisterissä. YTJ:n sivulta www.ytj.fi taloyhtiö voi tarkistaa myös, kuuluuko toiminnantarkastaja ennakkoperintärekisteriin.

Taloyhtiöt teettämistä remonteista maksetut korvaukset on ilmoitettava tulorekisteriin, jos remonttipalvelua tarjoava yritys tai henkilö ei ole ennakkoperintärekisterissä.

Milloin tiedot pitää ilmoittaa?

Palkkatietoilmoitus pitää antaa viiden kalenteripäivän kuluessa maksupäivästä. Maksupäivällä tarkoitetaan palkkapäivää eli päivää, jolloin suoritus on tulonsaajan käytettävissä. Ilmoitus pitää antaa viiden kalenteripäivän kuluessa maksupäivästä myös, vaikka taloyhtiö toimii niin sanottuna satunnaisena työnantajana.

Työnantajan erillisilmoitus annetaan kuukausittain, viimeistään palkanmaksukuukautta seuraavan kalenterikuukauden 5. päivänä. Jos ilmoituksen määräpäivä on arkilauantai tai pyhäpäivä, tiedot voi ilmoittaa seuraavana arkipäivänä. Satunnaisen työnantajan pitää antaa tulorekisteriin työnantajan erillisilmoitus vain niiltä kuukausilta, joilta se maksaa palkkoja tai kustannusten korvauksia.

Taloyhtiöissä kokouspalkkioita saatetaan maksaa satunnaisesti esimerkiksi kerran tai kaksi kertaa vuodessa. Tulorekisteri ei muuta tätä. Tiedot ilmoitetaan tulorekisteriin silloin, kun tulo on maksettu. Jos kevään kokouspalkkiot on maksettu 15.6., tiedot ilmoitetaan 20.6. mennessä. Jos syksyn kokouspalkkiot on maksettu 15.12., tiedot ilmoitetaan tulorekisteriin 20.12. mennessä.

Palkanmaksukausi on pakollinen tieto tulorekisterissä. Ansaintakausi on tulolajikohtainen tieto, joka ilmaisee, milloin tulo on kertynyt. Tulorekisterissä ansaintakausi on vapaaehtoisesti ilmoitettava täydentävä tieto. Tietoa tarvitsee kuitenkin moni tiedon käyttäjä, kuten sosiaalivakuuttajat, työttömyyskassat ja Kela. Vaikka ansaintakausi on vapaaehtoisesti annettava tieto, sen ilmoittamista suositellaan. Tulojen ansaintakausi voi olla pidempi kuin palkanmaksukausi.

Ansaintakauden ilmoittaminen on suositeltavaa erityisesti silloin, kun se ulottuu palkanmaksukautta edeltävälle ajalle, esimerkiksi kun maksetaan takautuvasti kokouspalkkioita tai kun on kyse osa-aikaisesta tai satunnaisesta työstä. Kun tiedot on kerran ilmoitettu, niitä ei kysytä enää uudelleen.

Tietyt työkorvaukset ja matkakustannusten korvaukset

Tulorekisteriin ilmoitetaan vain ne työkorvaukset, jotka maksetaan ennakkoperintärekisteriin kuulumattomalle työn suorittajalle. Ilmoitus on tehtävä silloinkin, kun työkorvauksen saajana on esimerkiksi osakeyhtiö, yhdistys, avoin yhtiö tai kommandiittiyhtiö. Työkorvaukseen sisältyvää arvonlisäveron osuutta ei ilmoiteta tulorekisteriin. Taloyhtiö voi tarkistaa YTJ:n sivulta www.ytj.fi, kuuluuko palveluntarjoaja ennakkoperintärekisteriin.

Myös kustannusten korvaukset on ilmoitettava tulorekisteriin. Verovapaista kustannusten korvauksista ilmoitetaan kilometrikorvaukset, päivärahat ja ateriakorvaukset. Majoittumiskorvauksia ja kuittia vastaan maksettuja matkalippuja ei ilmoiteta tulorekisteriin. Matkakustannusten korvaukset on ilmoitettava, vaikka rahapalkkaa ei maksettaisi.

Maksetut kustannusten korvaukset ja muut tulot ilmoitetaan sen palkanmaksukauden ja maksupäivän ilmoituksella, jolloin kulut on korvattu tulonsaajalle tai muu tulo on maksettu.

Tiedot annetaan tulorekisteriin ilman euromääräisiä alarajoja tai ikärajoja

Jos taloyhtiö maksaa palkkaa, palkkiota, luontoisetuja, työkorvauksia tai muuta ansiotuloa, tiedot on ilmoitettava tulorekisteriin. Kaikki tiedot, myös kustannusten korvaukset, ilmoitetaan ilman euromääräisiä alarajoja.

Tulorekisterin tiedon käyttäjillä, kuten Verohallinnolla, työeläkevakuutusyhtiöillä ja työtapaturmavakuutusyhtiöillä, on erilaisia euromääräisiä rajoja, jotka liittyvät esimerkiksi vakuuttamisen velvollisuuksiin tai ennakonpidätyksen toimittamiseen. Tämä ei kuitenkaan vaikuta tulorekisteriin ilmoittamiseen.

Myös alaikäisille maksettu palkka tai muu ansiotulo on ilmoitettava tulorekisteriin. Vaikka alaikäistä ei tarvitsisi sosiaalivakuuttaa, lapsen saama tulo on veronalaista ja tiedot on ilmoitettava tulorekisteriin kaikissa tilanteissa ilman euromääräisiä alarajoja.

Sähköinen asiointipalvelu

Suositeltavinta ja vaivattominta on ilmoittaa tiedot tulorekisteriin käytössä olevasta palkka- tai matkakulujärjestelmästä teknistä rajapintaa pitkin. On hyvä selvittää omalta järjestelmätoimittajalta, onko järjestelmään tulossa tulorekisteripäivitys ja miten tiedot välitetään järjestelmästä tulorekisteriin.

Tiedot voidaan ilmoittaa tulorekisteriin myös sähköisessä asiointipalvelussa. Palveluun tullaan kirjautumaan sivulta www.tulorekisteri.fi. Palveluun tunnistaudutaan henkilökohtaisilla verkkopankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai varmennekortilla. Tulorekisteriin ei voi ilmoittaa tietoja Ilmoitin.fi- tai Lomake.fi-palvelussa.

Sähköinen asiointi on tulorekisterin perusedellytys, ja tiedot voidaan jatkossa ilmoittaa paperilomakkeella vain erityisestä syystä. Tietoja ei voi ilmoittaa tulorekisteriin myöskään puhelimitse.

Tulorekisterin sähköisessä asiointipalvelussa voi toimia taloyhtiön puolesta esimerkiksi isännöitsijä, joka on merkitty taloyhtiön yhtiöjärjestykseen kaupparekisteriin tai YTJ:hin.

Valtuutuksen voi tehdä henkilö, jolla on yhteisön nimenkirjoitusoikeus. Asunto-osakeyhtiöt tekevät valtuutuksen Suomi.fi-palvelussa.

Kiinteistötarinan Ilotarina 2018

Järjestyksessään kolmas Ilotarina valmistui jälleen sopivasti joulun alla lämmittämään Kiinteistötarinan väen mieltä. Ilotarinassa jokainen Kiinteistötarinalainen kertoo jotakin positiivista työkavereistaan anonyymisti. Lopputuotoksena jokainen saa oman Ilodiplominsa, jonka positiiviset ja kannustavat luonnehdinnat lämmittävät mieltä pitkään. Ilodiplomi onkin hyvä kaivaa pitkin vuotta esille aina silloin kun tuntuu, että tarvitsee hieman lisäkannustusta. Tänä vuonna diplomit jaettiin naurun kera pikkujoululounaalla.

Työn mielekkyyden lisäksi jokaisella on oikeus tuntea arvostusta työstään. Se syntyy siitä, että kokee olevansa tarpeellinen ja että omaa työpanosta kunnioitetaan. Alla on muutamia poimintoja Kiinteistötarinalaisten luonnehdinnoista:

”Mukava, hauska, avulias ja järkevä. Annella on loistava huumorintaju ja iloinen elämänasenne!”

”Työssään idearikas ja avulias. Valmis oppimaan uutta ja suhtautuu asioihin ennakkoluulottomasti.”

”Taitava ja tehokas. Osaat valtavasti ja otat asioista selvää. Pääset todella pitkälle! Moniosaaja. Olet aarre.”

”Isot kokonaisuudet hallussa. Ulla on fiksu ja tehokas moniosaaja. Markkinoinnin taituri. Huippumyyjä miesvaltaisella alalla.”

Hyvillä mielin on hyvä suunnata ajatuksia pikkuhiljaa kohti vuotta 2019!